Земельная рента: суть, виды и формы, условия, расчет прибыли и цены участка земли

Земельная рента: суть, виды и формы, условия, расчет прибыли и цены участка земли

Земельная рента. Фото: sunhome.ru

В силу наличия на земле и в ее недрах природных ресурсов, которые не могут существовать обособленно, использование представленного фактора капитала в хозяйственной деятельности сопровождается выплатой рентных платежей — земельной рентой. Доход от такого землепользования принадлежит лицу, владеющему угодьем по праву собственности, а все виды соответствующих сделок и операций осуществляются в строгом соответствии нормам действующего законодательства.

Суть земельной ренты

Владелец земельного участка вправе распоряжаться последним по собственному усмотрению, включая передачу на временное пользование третьим лицам (как физическим, так и юридическим, статья 22 ЗК России). Отношения, возникающие вследствие такой передачи, называются рентными, а арендная плата, выплачиваемая временным пользователем, является земельной рентой (статья 583 ГК России).

Представленные платежи должны обладать следующими характеристиками:

  • Не иметь связи с предпринимательской деятельностью собственника земли;
  • Иметь регулярный характер или представлять собой одномоментную арендную плату за обусловленный временной промежуток.

Важно! Земельные собственники вообще не получат ренту, если используют ее в личных целях, без передачи в пользование третьим лицам.

Факторы земельной ренты

Факторы ренты земли влияют на отличие рентной платы от оплаты труда, прибыли и процентов. Над вопросами отличия понятия рентных платежей от заработной платы, предпринимательского дохода и прибыли от операций с ценными бумагами работали многие ученые-экономисты, среди которых Д. Риккардо, К. Маркс и А. Смит.

Все представленные денежные платежи относятся к доходам, а основным фактором их отличия является источник:

  • Оплата труда – это денежный эквивалент рабочей силы, т.е. источником заработной платы является труд человека;
  • Прибыль – это вид дохода (абсолютного (нормального) – т.е. без вычета затрат, и чистого (экономического), который получает субъект в ходе осуществления предпринимательской деятельности;
  • Источником получения процентов является предоставление денежных средств для использования третьим лицам (физическим (например, выдача банком кредита) или юридическим (например, вклад денег в банковское учреждение);
  • Ренту получают вследствие предоставления земельных участков, природных ресурсов, количество которых ограничено и не подлежит рукотворному возобновлению, или иного имущества во временное пользование, т.е. земельная рента — это доход от сдачи земли в аренду.

Прибыль земельной ренты

Статья 583 Гражданского Кодекса России указывает, что стороны рентных правоотношений вправе самостоятельно определять форму выражения соответствующих платежей, форму получения прибыли (денежная или иная – часть 1 ст. 583 ГК РФ). В соответствии с указанным, выделяют следующие формы получения прибыли от ренты:

Натуральная, т.е. выраженная товаром (продукцией). Используется преимущественно при использовании арендованной земли в сельскохозяйственных целях (например, при выращивании на таком угодье пшеницы, рентный платеж – часть собранного урожая);

Отработочная, при которой временный пользователь в качестве оплаты обязуется выполнить (выполнять на протяжении определенного промежутка времени) в пользу собственника земли обусловленную работу (оказать услугу);

Денежная, в условиях применения которой рентный платеж представлен оговоренной между сторонами денежной суммой.

Формы земельной ренты

Помимо формы рентных платежей следует выделять и виды земельной ренты, дифференциация которых осуществляется в зависимости от условий оплаты ренты земельного участка.

Формы земельной ренты

Формы земельной ренты. Рис. 1: gosjurbyuro58.ru

Абсолютная земельная рента

При абсолютной земельной ренте временный пользователь обязуется производить плату вне зависимости от размера используемого участка в арендованном угодье, а также вне зависимости от его плодородия (насыщенности природными ресурсами). В представленных условиях земельной ренты рентабельность производства должна покрывать ренту и остальные затраты, т.е. арендатор вынужден обеспечить получение сверхприбыли.

Монопольная земельная рента

Монопольная рента земельного участка имеет место в случае наличия у арендованного участка специфических качеств, вследствие чего временный пользователь имеет возможность выращивания на нем особенных видов культур с последующей реализацией по монопольной цене. Размер такой земельной ренты зависит от завышенной стоимости полученной продукции и соответствующего ей процента, оговоренного между сторонами договора ренты земельного участка.

Дифференциальная рента 1 и 2

Дифференциальная земельная рента – это дополнительная прибыль, получение которой обусловлено более выгодным расположением угодий по отношению к стратегически важным объектам (например, точкам сбыта), а также от добавочного производственного инвестирования.

Деление дифференциальной земельной ренты в экономике на две группы по своей сущности является условным и, на практике, сложно разделимым.

Дифференциальная земельная рента 1 — это платеж, в основании которого лежат особенности расположения арендованных участков, а дифференциальная земельная рента 2 зависит от дополнительных вложений (капитала или рабочей силы).

Условия земельной ренты

Спикер — Николай Пацков, генеральный директор Конструктор документов FreshDoc.ru.

Согласно статье 583 ГК РФ, договор ренты — это соглашение, по которому одна сторона (получатель) передает имущество в собственность другой стороне (плательщику). Плательщик, в свою очередь, обязуется периодически выплачивать получателю определенную денежную сумму или обеспечивать его содержание в другой форме. Объектом отчуждения может быть любое имущество, однако на практике под выплату ренты обычно передается недвижимость (дома, квартиры, земельные участки).

рента земли

Эксперт Николай Пацков

В этой статье мы расскажем о нюансах оформления земельной ренты: когда применяется, чем отличается от других сделок, на какие пункты договора нужно обратить особое внимание.

Чем рента отличается от аренды и купли-продажи

Договор ренты земельного участка имеет общие черты с договорами аренды и купли-продажи, но при этом обладает специальными признаками, отличающими его от смежных сделок. Например, от аренды рента отличается тем, что предусматривает переход права собственности на земельный участок к плательщику рентных платежей. При аренде арендатор получает право пользоваться объектом, который остается в собственности арендодателя. Кроме того, договор аренды всегда заключается на определенный срок, а рента может быть бессрочной (постоянной) или пожизненной.

От договора купли-продажи ренту отличает отсутствие в договоре установленной общей суммы выплат. В момент заключения сделки стороны не могут знать, сколько продлится постоянная или пожизненная рента. В первом случае плательщик может в любой момент выкупить ренту, а во втором — неизвестно, сколько проживет рентополучатель.

Виды земельной ренты

Закон предусматривает три вида ренты — постоянную, пожизненную, а также пожизненное содержание с иждивением.

  • Постоянная рента предусматривает бессрочную выплату рентных платежей, права получателя ренты могут передаваться другим лицам путем уступки требования и переходить по наследству (статьи 583 и 589 ГК РФ).
  • Пожизненная рента — получатель передает плательщику имущество в обмен на регулярные пожизненные выплаты определенной суммы.
  • Пожизненное содержание с иждивением — разновидность пожизненной ренты, согласно которой плательщик обязан, помимо выплаты ренты, обеспечивать потребности получателя ренты и/или указанного им третьего лица (убирать в квартире, покупать продукты и лекарства, оплачивать коммунальные услуги).

Получателями постоянной ренты могут быть граждане и некоммерческие организации, а пожизненной — только граждане. Плательщиками могут быть граждане и юридические лица.

Пример сделки: гражданин отчуждает принадлежащий ему на правах собственности земельный участок, а взамен получает право на ежемесячную постоянную ренту в размере 30 000 рублей. Тем самым он обеспечивает дополнительный доход себе, а в будущем — и своим наследникам. Размер рентных платежей стороны определяют, исходя из рыночной стоимости участка.

Договор ренты земельного участка

Вне зависимости от разновидности ренты договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а переход права собственности — регистрации в Росреестре. В соглашении должны быть указаны:

  • предмет — описание отчуждаемого земельного участка (местонахождение, площадь, стоимость (если имущество отчуждается платно);
  • размер и форма ренты — сумма и периодичность платежей, а в случае с пожизненным содержанием с иждивением — еще и закрытый перечень услуг социальной помощи;
  • цена выкупа ренты (для договоров постоянной ренты).

Кроме того, в соглашении следует указать порядок прекращения ренты. При этом нужно помнить, что пожизненная рента устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество под ренту, или на период жизни указанного им третьего лица. По общему правилу обязанность по выплате ренты прекращается в момент смерти получателя, а право требования просроченных платежей подлежит преемству. В отличие от пожизненной, постоянная рента не прекращается со смертью сторон — обязательства по договору переходят по наследству. Кроме того, плательщик может выкупить постоянную ренту.

Риски договора земельной ренты

Рента относится к алеаторным, то есть рисковым сделкам, поэтому при ее оформлении нужно быть осторожным и внимательным. Рассмотрим риски, с которыми могут столкнуться стороны договора ренты:

  • Претензии родственников. Если рентополучатель не ладит с родней и передает земельный участок по договору ренты, после его смерти недовольные родственники могут попытаться отсудить этот участок у нового владельца. Например, они могут заявить, что получатель ренты не осознавал последствия сделки. Чтобы подстраховаться от таких обвинений, перед заключением договора следует запросить у рентополучателя справку от психиатра, подтверждающую его полную дееспособность. При наличии такого документа признать сделку недействительной будет практически невозможно.
  • Расторжение договора получателем ренты. Всегда есть вероятность, что получатель ренты попытается расторгнуть договор на том основании, что плательщик не исполняет свои обязательства. Если суд с ним согласится, плательщик утратит право собственности, а уже выплаченные платежи к нему не вернутся. Полностью застраховаться от такого развития событий нельзя, однако риск можно сократить, если документировать все расходы и сохранять чеки, квитанции и расписки, подтверждающие исполнение обязательств.
  • Падение цены на земельный участок. Стоимость участка может уменьшиться — например из-за экономического кризиса, в результате чего сделка станет для плательщика нерентабельной.
  • Невозможность определить точную сумму ренты. Договор пожизненной ренты не имеет определенного срока, а значит — не страхует от переплат.
  • Рентополучатель может прожить неопределенное количество лет после заключения сделки или пережить плательщика (тогда, вполне вероятно, платить ренту придется его наследникам).

Капитализация земельной ренты

Метод капитализации земельной ренты представляет собой один из способов вычисления стоимости участка, сдаваемого в аренду отдельно от построек и сооружений, при котором учитывается потенциальная прибыль покупателя от использования угодья на основании дохода, получаемого настоящим собственником и коэффициента капитализации (Распоряжение Министерства имущества № 568-р от 6 марта 2002 года).

Иными словами, капитализация ренты земли – это определение суммарной стоимости будущих арендных платежей, равных по своей величине и определяемых на момент произведения оценки.

Цена земельной ренты

В соответствии с представленным выше методом, цена земли (как дисконтированная ценность) определяется по следующей формуле:

Цена земли = Чистый доход/коэффициент капитализации

Чистый доход будет представлен величиной рентных платежей, получаемых владельцем на протяжении определенного периода (например, ежегодно). Коэффициент капитализации — рыночная ставка процента.

Метод капитализации земельной ренты — пример расчета

Собственник получает за год рентные платежи на сумму 10 000 российских рублей. Коэффициент капитализации равен 23%. Вычислим стоимость участка (цену земли) по методу капитализации:

10 000/23%= 10 000/0, 23 = 43 478 рублей.

Цена земельной ренты

Цена земельной ренты. Рис. 2: 900igr.net

Плата за аренду, нормативная стоимость угодья и налог на землю

Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает основные принципы пользования землей, первое место среди которых занимает принцип платности. Выделяют три вида платежей, связанных с использованием земельных участков:

  • Арендная плата;
  • Земельный налог;
  • Цена участка, которая зависит от его качеств и расположения.

Нормативная земельная стоимость – это величина, которая характеризует цену участка с его специфическими качествами и определенным местоположением, при вычислении которой в учет берется потенциальная прибыль за окупаемый расчетный период.

Уплата налога за землю обусловлена ее особенным статусом — признание общенациональной ценностью, в связи с чем основным владельцем выступает государство, как олицетворение всего народа.

Важно! Земельная рента и арендная плата выступают как специальное и общее понятие соответственно.

Арендная плата применяется в области гражданско-правовых отношений между собственником участка и его временным пользователем (арендатором), а ее уплата основывается на положениях заключенного представленными сторонами договора аренды.

Основные принципы землепользования

В соответствии с положениями статьи 1 Земельного кодекса России, использование земли должно основываться исключительно на следующих принципах:

  • Платность пользования;
  • Охраны на государственном уровне;
  • Наличие целевого назначения;
  • Признание ключевым элементом жизнедеятельности;
  • Право физических и юридических лиц участия в разрешении земельных вопросов и др.

Интересный факт! На первое место среди условий землепользования законодатель ставит охрану жизни и здоровья граждан.

Земельный рынок и рента

Отношения на рынке земли представлены заключениями сделок купли-продажи между землевладельцами и физическими (юридическими) лицами. Обязательным условием договоров представленной категории является цена, вычисление которой устанавливает тесную взаимосвязь между рентой и стоимостью участка.

Формулы, по которым определяют цену продажи или аренды земли, включают в себя показатели номинальной стоимости (рыночной цены) и суммарного выражения рентных платежей. Таким образом, земельная рента в России напрямую влияет на исчисление рыночной цены угодья и напротив – рыночная цена напрямую влияет на стоимость временного пользования землей.

Интересно! Рынок земли и земельная рента являются образующими цену земли факторами. Повышение земельной ренты провоцирует повышение стоимости участка и наоборот.

Ценность земельных ресурсов — комментарий юриста

Спикер — Юрист юридической службы «Единый центр защиты» Алена Жупикова.

Если говорить о договоре земельной ренты, то отличительных требований к форме и содержанию договора законодатель не установил, поэтому при его составлении следует обращаться к общим правилам гражданского законодательства, применимым к договорам ренты в зависимости от ее разновидности, включая то, что договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а в случае отчуждения имущества в обязательном порядке должен пройти процедуру государственной регистрации. К указанным отношениям могут применяться правила о купле-продаже, мены, дарения, аренды, и другие подобные понятия, связанные с рентой.

Алена Жупикова

Эксперт Алена Жупикова

Внимание следует обратить на сам объект права собственности – на землю, а также на все особенности, вытекающие из земельных правоотношений.

Выгода ренты земельного участка

Прежде всего перед тем, как определить, является ли земельная рента выгодной, следует отметить, что выделяется 3 основных типа земельной ренты: монопольная, абсолютная и дифференциальная.  В профессиональных кругах существует теория, что все виды ренты так или иначе являются дифференциальными, откуда можно сделать вывод, что выгодность напрямую зависит от ценности земли. Земля безусловно является важнейшим для государства ресурсом, который является невоспроизводимым фактором экономики, имеет различия по качеству и плодородности почвы, территориальные особенности местонахождения, количественные ограничения (земли всегда недостаточно), а также имеет свое целевое назначение.

рента земельного участка

Земельные ресурсы. Рис. 3: ppt-online.org

Помимо того, ценность земли в совокупности с её качественными характеристиками также еще зависит от сельскохозяйственного спроса (например, для развития фермерского хозяйства), то есть, от спроса на продукцию, которая производится с использованием этой земли. Также существует еще и несельскохозяйственный спрос за землю, который может влиять на выгодность земельной ренты больше сельскохозяйственного спроса.

Почему так происходит? С одной стороны, спрос на продукцию всегда стабилен вне зависимости от внешних факторов, даже тогда, когда земля плохого качества, и это способствует повышению стоимости за единицу продукции.

Однако, с другой стороны, тенденция к снижению сельскохозяйственного спроса на землю прямо пропорциональна росту несельскохозяйственного спроса ввиду стремления современного общества к богатству и «комфортной» жизни, а также желанию сохранить данный статус как можно больше.

Таким образом, причиной роста несельскохозяйственного спроса на землю, а следовательно, и выгодностью земельной ренты является то, что в современном обществе стремительно повышается потребность на землю с целью её дальнейшего использования под застройку недвижимости, и прочих, связанных с этим благ (промышленного производства, социальной инфраструктуры и т. п.).

Вывод

В силу особенного статуса земли как национального достояния, все действия, объектом которых она выступает (в т.ч. по ренте земли), следует совершать в строгом соответствии положениям действующих законов и подзаконных нормативных правовых актов, среди которых: