Разъяснения по работе с эскроу-счетами. Опасности нового режима долевого строительства

Разъяснения по работе с эскроу-счетами. Опасности нового режима долевого строительства

С 1 июля 2019 года все девелоперы были обязаны работать по новой схеме долевого строительства жилья. Он предусматривает применение эскроу-счетов. Коротко порядок можно охарактеризовать так. В банке открывается специальный счет, на который зачисляются средства клиентов. Застройщик сможет получить эти деньги только после того, как квартиры будут переданы покупателям. Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве, как и перечень документов, требующихся для получения госуслуг, остается прежним.

Что такое эскроу-счет простыми словами? Это значит, что денежная сумма (иные ценности) передаются от покупателя к продавцу (или от одной стороне к другой, между которыми заключен договор о купле-продаже или иной сделке) с особого счета в банке только после того, как были исполнены обязательства по договору. В данном случае — только после сдачи объекта недвижимости в эксплуатация застройщик сможет получить деньги покупателя недвижимости со счета в банке. Таким образом, обманутых дольщиков станет меньше, так как получить деньги на долевое строительство и скрыться до сдачи готового жилья застройщик уже не сможет. Банк выступает третьей стороной, держателем и гарантом сохранности денежных средств.

Эскроу-счета избавят граждан от недобросовестных застройщиков

Результаты работы по новой схеме в течение первых недель показали, что многие граждане не поняли суть новых правил, и порой не знают, как они должны действовать, в чем особенности эксроу-счетов. Что стало тому причиной – неважно. Вполне возможно, что свою роль сыграли слишком подробные разъяснения с использованием значительного числа терминов, которые не нужны человеку, не имеющему специальной подготовки.

Эскроу-счета избавят граждан от недобросовестных застройщиков

Каких-то особых сложностей в новом порядке нет. Все договора долевого участия, представленные на государственную регистрацию после 1 июля нынешнего года, заключаются с использованием эскроу-счетов, которые открываются в уполномоченных банках.

Договора долевого строительства (многоквартирный дом, иной объект недвижимости), который не введен в эксплуатацию и представлен на регистрацию после названой даты, заключаются только с использованием эксроу-счетов.

Важно знать: Преимущества перехода на эскроу-счета согласно закону 214-ФЗ о долевом строительстве.

В случае, когда договор долевого участия (долевое строительство в многоквартирном доме, ином объекте недвижимости), не введенном в эксплуатацию, представлен на регистрацию после 1 июля, при этом речь идет о доме, не соответствующем критериям, установленным правительством, отчисления делаются в компенсационный фонд.

Если договор долевого участия в отношении объекта долевого строительства в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости), не введенном в эксплуатацию, представлен на регистрацию после 01.07.2019 и заключен в отношении дома, который соответствует установленным правительством критериям, по договорам, предметом которых являются жилые помещения, уплачиваются отчисления в компенсационный фонд.

К чему приводят сбои в работе электронных систем

К сожалению, из-за сбоя в работе электронных систем Российского реестра, многие российские граждане встретились с серьезными затруднениями. Они затронули и новый порядок долевого строительства. Нарушения работы электронных систем стали причиной значительных потерь среди клиентов и даже финансовых убытков при регистрации сделок по недвижимости. Росреестр заверяет, что на 21 июля неполадки в системе устранены, но работу ЕГРН полностью установить не удалось.

Сбой в работе компьютерной программы базы Росреестра, как следует из предварительных данных, охватил 49 российских регионов. В наибольшей степени пострадали: Волгоград, Пермь, Пенза, Иркутск, Кострома, Орел и Чита.

Причина сбоя – обновление электронного оснащения работы ЕГРН. Значительное число МФЦ не могли принимать заявления, поскольку не могли оказывать запрашиваемые услуги.
В меньшей степени пострадали Санкт-Петербург и Москва. На работе с недвижимостью в них сбои Реестра не отражаются. В Московской области отмечаются жалобы на работу компании. Но такие случаи бывают всегда.

Из официального сообщения следует, что сбои в работе Росреестра аккумулированы, однако восстановить удалось только данные сделок во время самого сбоя. Полностью работа ЕГРН не восстановлена. Причина – потеря информации в значительном объеме. Для полного восстановления программ потребуется много времени. Число заявления от граждан и юридических лиц, которые сейчас обрабатываются, приближается к миллиону.

Нарушение работы информационных систем Рореестра произошло в главном центре обработки сведений (ЦОД) Ростелекома. Оно отрицательно сказалось на сделках с недвижимостью. Финансовые потери граждане ощутили из-за срывов сроков регистрации. В наибольшей степени это коснулось банковской системы ипотечного кредитования, так как сроки регистрации там четко оговорены в нотариальных договорах.

По оценкам юристов, доказать виновность Ростелекома будет сложно, так как технический сбой стал результатом неполадок в системе, не зависящих от человеческого фактора.

Больше половины жилья будут строиться по серым схемам

Но вернемся непосредственно к новой схеме долевого строительства жилья. Так как деньги, внесенные дольщиками, застройщики могут использовать только после передачи квартир покупателям, а во время строительства они должны использовать собственные средства и кредиты, такой порядок не может не отражаться на стоимости квадратного метра жилья. В таких условиях застройщики начали искать способы, за счет которых они могут обойти схемы продажи квартир с использованием эскроу-счетов. Один из такой вариантов – договор переуступки собственности.

Больше половины жилья будут строиться по серым схемам

По данным Росреестра, в июне число зарегистрированных договоров долевого участия составило 11,7 тысячи. Этот показатель вдвое превышает существовавший на тот же период прошлого года. Как следует из данных аналитиков компании «Метриум», возросла активность юридических лиц. Число договоров, заключенных с их участием, составило 4,09 тысячи, что на 164 % больше прошлогоднего показателя.

Интересно: Плюсы и минусы участия в долевом строительстве — мнение эксперта.

Значительные объемы предложения застройщиками переводятся на аффилированных юридических лиц. Это делается для того, чтобы затем продавать квартиры по договорам переуступки прав собственности. Такая схема покупки жилья используется не только в Москве, но и в ряде других крупных городов.

Интересно: Данному вопросу посвящена научная статья «Использование счетов эскроу и целевой проектной эмиссии как неинфляционный способ финансирования инвестиционных проектов».  Авторы:  А.С. Галушка, А.К. Ниязметов. Посмотреть текст статьи.

По данным Минстроя, с использованием эксроу-счетов пока будет строиться приблизительно 30% жилья. Все остальное застройщики, попав под новые правила, будут реализовывать по серым схемам. Ожидается, что на новый порядок удастся перейти только через 2 года.