Постоянная рента: условия, особенности и стороны договора, выкуп, выплаты

Юридические вопросы Автор: Редакция 12 ноября 2019 0
Постоянная рента: условия, особенности и стороны договора, выкуп, выплаты

Постоянная рента. Фото: astrakhan.sm-news.ru

Определение постоянной ренты, юридические тонкости составления договора и выполнения его условий, пояснения юристов по особенностям договора.

Постоянная рента кратко

С экономической точки зрения рента – это доход, который на постоянной основе получает собственник любого имущества, предоставляя право им пользоваться. В юриспруденции это понятие связано с составлением гражданско-правового соглашения, согласно которому одни лица регулярно получают помощь (материальную, социальную, бытовую, медицинскую) от других в обмен на пользование своим имуществом.

Существуют пожизненная и постоянная виды ренты, характеристика договоров которых отличается на законодательном уровне. Срок пожизненного соглашения заканчивается со смертью владельца жилья. Особенность постоянной ренты в том, что она не имеет определенного срока действия.

Предмет постоянной ренты

Выплаты и предмет договора постоянной ренты являются его существенными условиями. Плательщиком, при желании, может быть любой дееспособный и платежеспособный гражданин. В этой роли может выступить и некоммерческая организация.

Получатели могут передавать свое право на ренту. Если предметом договора постоянной ренты становится движимое имущество, существенным условием признается то, при котором плательщик обязан застраховать все риски нарушения им принятых обязательств или способ, которым он будет обеспечивать выполнение своих обязательств.

По закону постоянная рента должна выплачиваться плательщиком в виде фиксированных платежей, устанавливаемых по обоюдной договоренности сторон. Размер рентного платежа не должен быть ниже регионального минимума, установленного там, где находится собственность и ее владелец. При отсутствии такового, за основу берется общероссийский средний прожиточный минимум. Предметом договора может стать любое имущество.

Стоит понимать, какие последствия наступят после смерти гражданина-получателя постоянной ренты. Если это случилось право на получение платежей автоматически достается наследникам или же некоммерческим организациям, если произошла реорганизация юрлиц.

Стороны договариваются и о сроках выплат постоянной ренты. Обычно это конец месяца или квартала. Этот пункт необходимо прописать максимально точно. Сумма ежемесячно индексируется. Но не всегда помощь заключается в денежном формате.

Владелец жилья может нуждаться в медицинском уходе, бытовой помощи. Форма и размер постоянной ренты отражается в соглашении.

Выкуп постоянной ренты

Плательщик обязан делать рентные выплаты бессрочно. Но по ст.592 ГК РФ возможен выкуп, что означает прекращение договора постоянной ренты.

Гражданский кодекс РФ не предусматривает оснований, согласно которым можно реализовать это право, поэтому все зависит от волеизъявления плательщика.

Предметом выкупа договора постоянной ренты является право больше не платить ее. Но при этом должны соблюдаться определенные условия:

  • плательщик за 3 месяца обязан письменно заявить о своем желании прекратить выплаты;
  • все обязательные платежи выплачены в полном объеме;
  • в договоре должен отсутствовать пункт, в котором прописано обязательство не реализовать право выкупа;
  • соглашение не должно содержать информации, согласно которой запрещается на протяжении жизни получателя постоянной ренты или в иной срок выкупать ее.

Но, несмотря на эти ограничения, на законодательном уровне есть возможность, когда получатель постоянной ренты вправе требовать от плательщика ее выкупа.

Такими случаями являются:

  • есть утеря плательщиком возможности выплачивать установленную сумму;
  • просрочка выплаты более чем на 12 месяцев;
  • неисполнение плательщиком иных обязательств, по которым выплачивается постоянная рента;
  • разделение переданной недвижимости между кругом лиц либо поступление ее в общую собственность.

При реализации права на выкуп постоянной ренты, цена определяется согласно договору. Если же такого пункта нет, то она рассчитывается по сумме всех последних рентных выплат за 12 месяцев.

Постоянная и пожизненная рента

Многие путают постоянную и пожизненную ренту. Но между ними существуют определенные различия, закрепленные на законодательном уровне. Они отражены в следующей таблице.

Критерии отличий Постоянная Пожизненная
Получатели Получателями постоянной ренты могут быть люди и некоммерческие организации Исключительно физические лица
Сроки выплат Регулярно и бессрочно Регулярно на протяжении жизни получателя
Способы выплат Денежными средствами, а также услугами, вещами Деньгами
Право выкупа Имеется. Он означает прекращение постоянной ренты  Нет
Наследование прав ренты Имеется Отсутствует

Договор постоянной ренты — пояснение эксперта-юриста

Спикер — Александр Доронин, Директор юридической компании РОСЛЕКС. Специализация: юридическое сопровождение деятельности предприятий среднего и малого бизнеса; консультирование по вопросам гражданского и налогового дела.

Александр Доронин, Директор юридической компании РОСЛЕКС

Александр Доронин, Директор юридической компании РОСЛЕКС

Понятие и содержание договора постоянной ренты

«Для начала, стоит прояснять, что есть договор ренты. Договором постоянной ренты признаются соглашения между сторонами, где одна сторона (получатель ренты) передаёт другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество. Соответственно, из этого определения мы уже понимаем, что сторонами данного договора являются получатель (рентный кредитор) и плательщик (рентный должник).

Стороны договора постоянной ренты

Рентным кредитором по сущности является лицо, которое передаёт своё имущество в собственность другому лицу для получения материальной выгоды или дохода на протяжение неопределенного периода времени. Рентными кредиторами по договору постоянной ренты могут являться так же НКО (некоммерческие организации) или физические лица.

Рентный должник — это лицо, которое принимает возложенное на него обязательство уплачивать рентному кредитору доход или же, проще говоря, ренту в течение неопределенного периода времени в обмен на получение в свою собственность имущества. Плательщиками ренты могут быть как физические, так и юридические лица.

Также из определения сразу ясно, что же является предметом данных гражданских правоотношений, а именно только индивидуально-определенное имущество, которое находится на праве собственности. Такие критерии как «индивидуально-определенное» и «находящиеся на праве собственности» очень важны в определение предмета договора ренты. Из первого критерия вытекает, то что имуществом данного договора могут только движимые или недвижимые вещи, наличные денежные средства или документарные ценные бумаги, и не могут быть имущественные права (безналичные наличные денежные средства) либо иные права требования, бездокументарные ценные бумаги, а так же работы, услуги или же информация.

Прекращение договора постоянной ренты

Прекращение договора постоянной ренты может происходить на основании соглашения сторон. В некоторых случаях получатель отказывается от получения рентных выплат либо, проще говоря, прощает долг. Так же согласно законодательству существуют частные случае прекращение договора постоянной ренты по двум основаниям:

  1. Переход права требования постоянной ренты к лицу, которое в силу закона не может выступать получателем.
  2. Выкуп ренты.

Второй пункт разберем более подробно . Согласно статье 592 ГК РФ «плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа», но только при условии, что данный отказ был заявлен плательщиком в письменной форме не позднее, чем за три месяца до прекращение выплата ренты либо за более длительный срок, предусмотренный договором.

Но договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30-ти лет со дня заключения договора.

Такими же правами обладает и получатель ренты. Он вправе потребовать выкуп ренты от плательщика в случаях, предусмотренных статьей 593 ГК РФ. Например, когда плательщик ренты просрочил ее выплату больше чем на один год (если иное не предусмотрено договором), плательщик нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты, плательщик признан неплатежеспособным или же когда предметом договора являлось недвижимое имущество (например, земельная рента), которое поступило в общую собственность.

Риски

Что касаемо рисков, то тут всё гораздо проще чем, например, с договором пожизненной ренты. Так, риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несёт плательщик. Это означает, что даже несмотря на то, что при случайной гибели или случайной порче имущества плательщик продолжает исполнять свои обязательства по уплате, прекратить он их может только в случае выкупа.

Если же гибель или поврежденное имущество было передано за плату, то в этом случае закон становится на сторону плательщика и он может требовать прекращение обязательств по выплате постоянной ренты либо хотя бы изменений условий её выплаты.»

Существенные условия договора постоянной ренты

Прежде, чем заключить соответствующее соглашение, нужно иметь понятие о содержании договора постоянной ренты, изучить все тонкости процесса, разобраться с понятиями и особенностями. Если говорить кратко, постоянная рента является содержанием собственника жилья посторонними лицами, которые в будущем получат право на владение его жилой площадью. Любое имущество может считаться объектом постоянной ренты, а субъектами – те, кто ее получает или платит.

Скачать Договор постоянной ренты — Образец.

Особенности составления договора

Документ заверяется у нотариуса. Если предметом договора постоянной ренты становится недвижимость, она обязательно должна быть зарегистрирована в соответствующих инстанциях.

ВАЖНО! Если договор не будет нотариально заверенным, он признается недействительным.

В соглашении указываются права получателя и плательщика постоянной ренты, а также их обязанности. Получатель обязуется осуществить передачу своего имущества в пользу плательщика и может требовать регулярные выплаты, плательщик, в свою очередь, обязан регулярно выплачивать ренту и вправе потребовать передачу имущества.

В договоре постоянной ренты фиксируется сумма выплат. Также при необходимости оговаривается предоставление различных услуг, вещей. Срок выплат устанавливают стороны по обоюдному желанию.

При составлении формы договора постоянной ренты учитываются и возможные риски. Плательщику стоит помнить, что все убытки, возникшие по причине повреждения имущества, несет он. Для получателя основным риском является утрата плательщиком его платежеспособности или просрочка выплат.

Особенности постоянной ренты — комментарий эксперта

Спикер — Алексей Головченко, Управляющий партнер Юридической Компании ЭНСО, Президент Института развития и адаптации законодательства, глава комитета по оценке регулирующего воздействия Общероссийской общественной организации «Деловая Россия».

Алексей Головченко

Алексей Головченко, Управляющий партнер Юридической Компании ЭНСО

«Так что же такое договор ренты? При заключении договора ренты стороны договариваются, что получатель передаст плательщику имущество. Плательщик за это должен будет выплачивать получателю регулярно денежное содержание или предоставлять содержание в иной форме. Согласно п. 2 ст. 583 Гражданского кодекса РФ рента может быть постоянной, то есть бессрочной, и заключается на период жизни получателя ренты, то есть пожизненной.

Согласно действующему законодательству получателями постоянной ренты могут быть физические лица и некоммерческие организации, созданные на неопределенный срок.

Если срок существования некоммерческой организации ограничен временными или иными рамками (скажем подготовкой к проведению какого-нибудь мероприятия), то они не могут быть получателями такой ренты.

Коммерческие организации и предприятия также не могут, ибо получение ренты подразумевается существование на регулярно поступающие денежные средства не связанные с предпринимательской деятельностью. Что же касается коммерческих предприятий, то существуют они за счет получения дохода от своей деятельности.

Форма, размер и сроки выплаты постоянной ренты

Следующим отличительным признаком постоянной ренты от пожизненной является передача ее в порядке наследования или уступки прав. Договор пожизненной ренты заключается на срок, связанный с непосредственным жизненным циклом получателя. Что касается постоянной ренты, то после смерти получателя она перейдет к наследникам. Если получателем постоянной ренты являются организации, и они впоследствии претерпели реорганизацию, то правопреемник становится получателем. Все ограничения по ренте не должны содержать главного ее признака — бессрочности.

Если же выплата ренты прекращается после реорганизации предприятия-получателя, она автоматически становится пожизненной. Однако предприятие может передать получение ренты другому лицу, что не прекращает ее срока существования.

Что же касается физического лица, то можно наложить запрет на передачу права получения ренты третьим лицам, но не в порядке наследования. При составлении договора на постоянную ренту ограничения не могут касаться всего, чтобы не прекратился её цикл.

Выплата постоянной ренты

Теперь о размере выплат. Мир не стоит на месте, все меняется, инфляция растет. Все это очень рискованно. Согласно п. 2 ст. 590 Гражданского кодекса РФ законодатель устанавливает минимальный размер постоянной ренты: величина прожиточного минимума на душу населения по месту нахождения имущества и изменяется в соответствии с изменением этой величины.

Получение платежей

Следующий момент порядок получения платежей. Преимущественно они предусматриваются в денежной форме или её эквиваленте в виде выполнения услуг или предоставления имущества. Если договором не предусмотрено иное, то, согласно гражданскому кодексу, постоянная рента выплачивается к конце каждого календарного квартала. То есть 4 раза в год.

Предположим, что переданный в ренту дом сгорел. Как быть тогда плательщику ренты? Этот риск полностью лежит на нем. Ведь имущество ему передано безвозмездно. И получателя ренты, в общем-то, не должно волновать, что произошло с имуществом и по чьей вине оно пострадало. Если имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, то в этом случае плательщик может инициировать изменение условий выплаты или же полностью прекратить исполнения обязательств. Хотелось бы посоветовать сторонам застраховать этот пункт
договора.

Прекращение договора постоянной ренты возможно. Однако следует помнить, что смерть получателя ренты либо прекращение его существования не являются основаниями для прекращения обязательств для выплаты ренты. Одним из основания для прекращения ренты может быть её выкуп. Выкуп ренты может быть ограничен жизненным циклом получателя ренты и не позднее 30 лет с момента заключения договора. Однако договоры с временными ограничениями относятся к договорам с рисками.

Право на выкуп постоянной ренты

Выкуп имущества, который заложен в ренту, обозначает выплату плательщиком ренты стоимость имущества, которая заложена в самом договоре. Если такое условие отсутствует в договоре постоянной ренты то цена определяется по суммарным платежам за год. О своем желании о выкупе ренты плательщик должен уведомить получателя не менее, чем за 3 месяца до прекращения платежа. Получатель ренты имеет право настаивать на том, чтобы плательщик ее выкупил. Данное требование может иметь место в случае:

  • если плательщик нарушил сроки выплаты более, чем на год;
  • если были нарушены условия выплаты;
  • плательщик ренты признан неплатежеспособным;
  • имущество, отданное в ренту, передано в общую собственность;
  • иные случаи.»

Кому выгодно соглашение

Больше всего постоянной рентой ГК (гражданский кодекс) интересуются пожилые люди, являющиеся собственниками жилья, но нуждающиеся в материальной и социальной помощи. Причем договор зачастую заключают не только одинокие старики, не имеющие наследников, но и те, у кого они есть.

Некоторые наследники забывают о своих престарелых родственниках, не навещают их, не заботятся, но после их смерти быстро заявляют свои права на имущество. Поэтому старички, у которых отношения с детьми и внуками не сложились, по примеру своих знакомых, заключают соглашение постоянной ренты и предпочитают получать от других людей постоянную помощь, а за это в будущем к плательщикам перейдет право на их жилую площадь.

Заключение

Постоянная рента – хороший способ для владельцев жилья улучшить благосостояние, получить дополнительную медицинскую, социальную, бытовую помощь в обмен на разрешение распоряжаться посторонним лицам их собственностью. Но предварительно важно ознакомиться с юридическими нюансами этого процесса, чтобы не остаться без средств к существованию даже в случаях возникновения рисков.