Покупка недвижимости для сдачи в аренду — это выгодно? Мнения экспертов

Покупка недвижимости для сдачи в аренду — это выгодно? Мнения экспертов

Перспектива покупки недвижимости для сдачи в аренду для многих кажется хорошим способом не только сохранения денег, инвестирования, но и получения дополнительного дохода. Узнаем мнение экспертов, можно ли заработать на арендном бизнесе, когда вложения окупятся, какую недвижимость лучше приобретать.

Покупка коммерческой недвижимости для сдачи в аренду

Спикер — Сергей Дятлов, Управляющий партнер в компании по управлению коммерческой недвижимостью Russierty. Миссионер пассивного дохода в коммерческой недвижимости.

Примерно десять лет назад пришел клиент с запросом купить квартиру в центре Москвы за $1,5 млн. и желанием получать $10 тыс. в месяц. Мы тогда сказали ему, что жилая недвижимость в этом сегменте не дает такой доходности, и чтобы приблизиться к таким показателям, нужно купить не одну квартиру в центре, а десяток на окраине. На что клиент ответил, что хотел бы получать пассивный доход, а не заниматься управлением десятью квартирами. В итоге с нашей подачи он купил нежилое помещение за $2 млн. с арендатором, который платил $20 тыс. в месяц, а мы начали управлять его коммерческой недвижимостью. Таким образом клиент получал доходность больше чем планировал и это был и есть действительно пассивный доход.

Покупка коммерческой недвижимости для сдачи в аренду

Башни Москва Сити

Мне очень нравится ролик Comedy Club, где сын говорит отцу: «мне надоело так жить. Ты понимаешь, что мы сдаем 30 однушек, я каждый день езжу забирать кэш, у меня один выходной в месяц и то не каждый месяц, я занимаюсь полтора часа в день этой лабудой».

На мой взгляд, покупку квартиры для сдачи в аренду стоит рассматривать при небольшом бюджете если вы боитесь акций и облигаций, и то я бы рассматривал это как промежуточный этап перед покупкой коммерческой недвижимости, т.к. доходность от сдачи в аренду коммерческой недвижимости в 2 раза выше жилой.

Доходность от сдачи квартиры в аренду на уровне, а то и ниже чем ставки по депозитам. Считается она очень просто: нужно годовую арендную плату разделить на расходы на приобретение, ремонт и обстановку. Однако стоит не забывать и про коммунальные и эксплуатационные расходы, которые не компенсирует арендатор, взнос на капитальный ремонт, налог на имущество, налог на доход, который в жилой аренде не все платят, а также необходимость ремонта и обновления квартиры, причем тем чаще, чем дороже квартира. Также нужно учитывать время простоя при смене арендатора.

В коммерческой же недвижимости, в частности в стрит ритейле, коммунальные и эксплуатационные расходы почти всегда и полностью компенсирует арендатор, по налогу на имущество можно получить льготу для ИП на УСН, налог с доходов платят почти все, но при этом, как я уже упомянул, доходность от сдачи в аренду коммерческой недвижимости в 2 раза выше жилой.

Это позволяет нанять управляющую компанию, которая будет заниматься всеми вопросами и сделать арендный доход действительно пассивным.

Основные риски при покупке арендного бизнеса или недвижимости для сдачи в аренду — это переоцененность объекта из-за неправильной оценки справедливой арендной платы и юридические или технические проблемы. При обращении к профессионалам, эти риски минимизируются.

Покупка квартиры для сдачи в аренду

Спикер — Яна Сахаревич, профессиональный дизайнер интерьеров Sakharevich Interiors.

Все чаще в последнее время мне, как дизайнеру интерьера, поступают запросы по обустройству квартиры под сдачу в аренду. И чаще всего это не первая квартира заказчиков.

Покупка квартиры для сдачи в аренду

При отделке квартиры под сдачу используются в основном бюджетные материалы и предметы мебели. Небольшими вложениями стараемся сделать стильный и комфортный интерьер. И как раз за счет стильного дизайна, необычных современных решений можно поднять арендную оплату при сдаче недвижимости. Потому как на общем фоне квартира будет выделяться среди всех, и многие захотят жить именно здесь.

Как обустроить? Минимальное количество мебели — самое основное. Не загромождайте квартиры, чем больше свободного пространства, тем квартира кажется больше и светлее. А это важный фактор, на который обращают внимание при желании арендовать квартиру.

Так, затраты на услуги дизайнера точно помогут сдать жилье подороже.

В среднем, на ремонт однокомнатной квартиры (34 кв.м) под сдачу уходит 500 тыс.руб, это без оплаты дизайнерских услуг.

Рекомендация: Используйте базовые цвета и минимализм в отделке интерьера (белый, серый, пастельные тона). Так ваша недвижимость будет всегда актуальна и востребована.

Есть еще вариант обустройства квартиры под сдачу — первоначально будет проживать ваш член семьи или родственник, а далее, например, жилье будет сдаваться сторонним людям.

В таком случае ремонтные работы и отделка будут подороже, т.к все хотят для своей семьи сделать все получше и выбрать качественнее.

Интересно: Аренда жилья будет востребована из-за эскроу-счетов.

Иметь несколько квартир и сдавать их — это своего рода бизнес. Так, аренда однокомнатной квартиры, в среднем, стоит 40-45 тысяч рублей в месяц. При нескольких квартирах бюджет владельца увеличится. При покупке  квартир под аренду окупаемость жилья займет, в среднем, 15-18 лет.

Как быстро обновить интерьер? Хорошее решение — это обои под покраску. Так, после одного жильца вы легко сможете обновить и освежить интерьер к следующему жильцу.

Если у вас нет острой потребности в деньгах, а квартира одна или несколько пустуют (остались от бабушек/дедушек) — это хороший вариант пассивного дохода. Если вы проживаете в другой стране, а жилье пустует — можно его сдавать в аренду, и это также хороший вариант пассивного дохода. И если вы уехали на несколько месяцев и готовы в свое отсутствие сдавать свое жилье — это тоже вариант дохода.

Сравнение доходности от инвестиций в недвижимость и ценные бумаги

Спикер — Станислав Данелян, генеральный директор Euroinvest Development.

Да, покупка жилья с перспективой сдачи в аренду – выгодное вложение, поскольку жильё продолжит дорожать, и никаких предпосылок для смены этой тенденции на рынке жилищного строительства не предвидится. Когда застройщики завершат проекты, начатые до внедрения системы проектного финансирования, все игроки рынка окажутся в равных условиях, поскольку будут кредитоваться у банков и, соответственно, повышать цены на свои объекты. Поэтому покупателю, желающему заработать на сдаче квартиры в аренду, нужно играть на опережение, чтобы успеть приобрести жилье до очередного роста цен.

Сравнение доходности от инвестиций в недвижимость и ценные бумаги

Наиболее распространённый инвестиционный вариант – покупка «однушки». В нашем жилом комплексе iD Мурино они стоят от 2,7 млн рублей, в iD Кудрово – около 3,5 млн рублей. Риэлторы называют такую стратегию «квартира-копилка». Суть ее состоит в том, что молодожены берут жилье в ипотеку с первоначальным взносом до 1 млн рублей, сдают его в аренду, а с вырученного дохода погашают жилищный кредит и откладывают, скажем, на двушку. Сдать однушку в тех районах, где мы работаем, можно за 18 тыс. рублей, а в среднем по Петербургу – за 25 тыс. рублей.

А если застройщик проводит акцию, то можно доплатить и выгодно приобрести «двушку». Средняя цена аренды двушки в Петербурге составляет 38 тыс. рублей. Даже если изначальная стратегия инвестора предполагает только сдачу квартиры в аренду, нужно все равно держать в уме перспективу продажи объекта и понимать, какие из них наиболее востребованы на рынке. Самый большой спрос сейчас на небольшие «двушки», площадью до 60 кв. м, кроме того, они сильнее всего растут в цене, потому что на первичном рынке они встречаются не часто.

Конечно, многое зависит и от той суммы, которой располагает инвестор. Самая доходная, однако наименее доступная для россиян стратегия, – это приобретение элитного жилья на этапе котлована. Недвижимость такого статуса возводится либо в центре города, либо в районах с развитой инфраструктурой, поэтому своего арендатора она всегда найдет, другое дело, что планку премиум-класса сможет взять не каждый покупатель.

Инвестировать в недвижимость однозначно менее рискованно, нежели в ценные бумаги. Кроме того, Центробанк ограничил доступ к покупке акций неквалифицированным инвесторам, поэтому для заработка на фондовой бирже необходимо пройти обучение и получить документ о присвоении соответствующей квалификации. Если сравнивать получение арендного дохода с доходом от банковского депозита, то преимущество стратегии сдачи жилья в аренду будет в том, что она дает «свежую копейку». Банковские вклады менее ликвидны. С другой стороны, собственнику жилья предстоят дополнительные траты на отделку и меблировку купленной квартиры, а потом и расходы на косметический ремонт перед сменой арендатора.

  • Владимир Константинов

    Последний спикер говорит неправду, мягко говоря. Банковские вклады и облигации доходнее, удобнее, ликвиднее покупки жилья для сдачи его в аренду. Инвестиции в жилье может оправдать только его заметное подорожание. Но гарантий этого нет.