Налог за сдачу квартиры в аренду физическим лицом: порядок уплаты и расчет налога

Налоги Автор: Константин Бобров 10 апреля 2019 11
Налог за сдачу квартиры в аренду физическим лицом: порядок уплаты и расчет налога

Директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров

При сдаче квартиры в аренду гражданин обязан уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Налоговая ставка будет равна 13% для граждан, которые проживают на территории России более 183 дней в году (резиденты), либо 30% для граждан, которые живут в России менее 183 дней в году (нерезиденты).

Как платить налоги и  сколько? Приведем пример. Иванов получил в год доход от сдачи в аренду собственной квартиры в размере 200 000 рублей. При этом он проживал в России более 183 дней. Соответственно ставка для него будет равна 13%.

Пример расчета

Рассчитаем налог: 200 000 руб. * 13 % = 26 000 руб. – размер НДФЛ, который нужно заплатить Иванову в государственный бюджет.

Помимо обязательства гражданина по уплате налога, он дополнительно обязан подавать в Федеральную налоговую службу (ФНС РФ) декларацию по форме 3-НДФЛ. Ее форму можно получить на сайте этого органа либо при его посещении. Срок ее сдачи – до 30 апреля года, следующего за отчетным.

Между арендодателем и квартиросъемщиков заключается договор. Он может включать опись имущества (по желанию сторон). Скачать пример договора на аренду квартиры с описью.

Сдача в аренду без оплаты налогов

Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов грозит штрафом. Неуплата НДФЛ может повлечь налоговую (ст. 122 НК РФ) или уголовную ответственность (ст. 129 УК РФ) в зависимости от степени тяжести совершенного правонарушения.

Налоговая ответственность будет предполагать наложение штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога. А уголовная ответственность предусматривает максимальное наказание в виде лишения свободы на срок до 2 лет (дополнительное наказание — лишение права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до 3 лет.

Можно ли сдавать квартиру и не платить налоги?

Такой вариант тоже возможен, если квартира сдается без какой-либо оплаты. Есть 2 варианта:

По договору безвозмездного пользования — особенностью данного соглашения является его безвозмездный характер, то есть плата за проживание не берется, дохода нет — налог платить не надо. К данному соглашению применяются положения об аренде или найме;

По соглашению с близкими родственниками — такая же форма договора, которая применяется для постоянной или временной регистрации близких родственников в квартире, собственниками которой они не являются.

Такие договора заключаются на ограниченный срок или бессрочно. Заключить сделку могут только собственники квартиры с родственниками, близкими друзьями или иными гражданами, которым необходимо временное жилье. В обоих соглашениях прописываются права и обязанности сторон, а также указывается, что жилье предоставляется на безвозмездной основе, как сообщает ИА Квартирный эксперт.

Налоги для самозанятых

Следует особо отметить, что 2018 году принят новый федеральный закон о самозанятых гражданах (от 27.11.2018 г. № 422-ФЗ). Он вступил в силу с 1 января 2019 года и распространяется лишь на четыре региона: Москва, Московская и Калужская области, а также Республика Татарстан. Остальные регионы он не затрагивает.

В качестве самозанятого может зарегистрироваться и тот гражданин, который сдает в аренду квартиры.

Какой налог платят самозанятые? Для самозанятых предусматривается большая привилегия: они освобождаются от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Но в отношении них действует налог на самозанятых. Его ставка составляет 4 % от полученной прибыли.

В случае неуплаты налога на самозанятых наступит налоговая ответственность по статье 1293, которая предусматривает наказание в виде штрафа в размере 20% от суммы расчетов, но не меньше 1000 рублей. Штраф возлагается на виновного за два вида нарушений:

  • невыдача чека клиенту;
  • нарушение порядка и сроков выдачи этого чека.

Этот штраф действует только в отношении тех самозанятых граждан, которые зарегистрированы официально. Если гражданин не будет зарегистрирован в качестве самозанятого в вышеуказанных регионах, то он может понести ответственность за неуплату НДФЛ (по ст. 122 НК РФ или ст. 129 УК РФ), если не будет сдавать отчетность налоговому органу за свою деятельность по сдаче квартиры в аренду.

Какие еще варианты есть? Предусмотрены льготы для пенсионеров?

Пенсионерам в данном случае льготы не предусмотрены. Они также должны платить налог как самозанятые, либо как ИП на УСН, либо НДФЛ 13%, либо как ИП на патенте (6% от всего дохода). Как выбрать самый выгодный вариант оплаты налогов при сдаче квартиры в аренду и разобраться в чем разница разных схем налогообложения?

  • Вячеслав Глушко

    Как сдавали, так и будут сдавать, ничего никому не платя. А как проверишь. Факт передачи денег будет трудно зафиксировать, так как обе стороны не заинтересованы в обнародовании этого действия…

    • Елена Митина

      Почему обе стороны, Вячеслав? Только арендодатель. А арендатор, в случае если факт передачи денег никак не фиксируется (т.е. неисполнение обязательств по договору аренды, если договор вообще есть), оказывается в очень нехорошей ситуации. У него никаких прав на оплаченную им арендованную квартиру. Я так встряла несколько лет назад, когда хозяйка, зная, что мы планируем съезжать, поменяла в наше отсутствие замки раньше оговоренного срока, габаритную мебель нами купленную вывезти не дала, и ничего никому не докажешь, ведь всё было 4 года на доверии.
      В итоге она в шоколаде — и налоги не платила, и с мебелью осталась. )

  • Катя Лычева

    Официально стоит оформлять только сдачу в аренду очень дорогих квартир. На тот случай, если арендаторы что-то испортят.

  • Владимир Сысоев

    Хорошая стать. Все ясно и понятно. Так что получается самый выгодный вариант это стать самозанятым. Тогда платить налог всего 4 процента.

  • Родион Родионов

    У меня с квартиросъемщиком договор безвозмездного пользования, Так что иди те на ….

  • Evgeny Ryzhikov

    Автор не пояснил ситуацию, когда после сдачи квартиры в аренду владелец её продаёт! Как декларируется налоговый вычет в зависимости от сроков владения квартирой? По моим данным, налоговая считает, что налоговый вычет при продаже квартиры положен только при её использования для личного проживания! Если владелец использует(ал) квартиру как источник дохода — он лишается налогового вычета при продаже квартиры вне зависимости от сроков владения!

  • Evgeny Ryzhikov

    С точки зрения законодательства — Вы укрываете доход и уклоняетесь от уплаты налогов. Более, Ваш договор безвозмездного пользования притворный, т.е. прикрывает возмездный договор найма. Вы находитесь в той же ситуации как и иной неплательщик налогов, который получает доход и не платит налог. Кичиться своей умностью — здесь не совсем уместно!

  • Evgeny Ryzhikov

    Не забывайте, что при дальнейшей продажи кваритры, которую Вы ранее сдавали в аренду — вы уплатите налог с дохода от продажи. И если квартира приобретена вами на безвозмездной основе — приватизация, наследство, дарение — вы уплатите налог с полной суммы продажи. Независимо от сроков владения квартирой!

  • Evgeny Ryzhikov

    Что такое официально?

  • Evgeny Ryzhikov

    И что такое «очень дорогих квартир»?

  • Evgeny Ryzhikov

    Елена, Вы совершенно правы. Но если у Вас на руках договор аренды/найма — Вы, как пользователь квартиры могли вскрыть замки на законных основаниях. И забрать свои вещи!