Как финансово подготовиться к ипотеке? Что надо знать об ипотеке на случай потери доходов?

К возможным проблемам с выплатой ипотеки необходимо готовиться еще до подачи заявки на жилищный кредит. Клиенту следует трезво оценивать свои финансовые возможности и точно прогнозировать карьерные перспективы. Чем реалистичнее взгляд на приемлемую сумму ежемесячных ипотечных выплат, тем меньше шансов попасть в тяжелую ситуацию. Обычно банки рекомендуют тратить на обслуживание кредита не более 40% ежемесячного дохода, в развитых странах нормой считается 30%. В России, со всей ее непредсказуемостью и нестабильностью, лучше рассчитывать на сумму, составляющую не более 25-30% семейного бюджета.

Advertisement

Главное подготовительное мероприятие – это накопление «финансовой подушки» на черный день. Как минимум, в заначке нужно иметь три ежемесячных платежа, но чем больше, тем лучше. Опираться следует на опыт поиска работы по специальности заемщика. Если на это уходит не менее пяти-шести месяцев, то нужно иметь сопоставимый запас средств на погашение кредита.

Если денег на оплату ипотеки нет

Если же денег на выплату ипотеки не осталось, то у заемщика есть два пути решения проблемы. В первом случае заемщик обращается в банк, чтобы изменить условия кредита для облегчения ипотечного бремени – иными словами, реструктуризировать задолженность. Второй случай предполагает решение вопроса без изменения ипотеки через продажу квартиры или ее сдачу в аренду.

Чтобы реструктуризировать кредит, клиенту нужно доказать необходимость этого шага. Соответственно, свою позицию следует подкрепить хорошей документальной основой. К примеру, если платёжеспособность потеряна из-за увольнения, то нужно предоставить трудовую книжку с записью об этом событии. Чтобы доказать сокращение финансовых возможностей, можно показать справку 2-НДФЛ из налоговой службы, которая отражает сокращение доходов. Записи в больничной карте, справки с диагнозом, чеки на лекарства и платной терапии помогут доказать, что ипотеку невозможно обслуживать из-за болезни. Наконец причиной снижения платежеспособности может стать рождение или усыновление ребенка. Соответственно, заемщику понадобятся свидетельство о рождении или об установлении опекунства.

Доказав неплатежеспособность, заемщик начинает переговоры с банком о смягчении условий договора. Прежде всего следует обратить внимание на государственную программу помощи, которая предусмотрена для граждан, попавших в сложную ситуацию во время выплат по ипотеке. Помощь состоит в списании до 30% долга (но не более 1,5 млн рублей). На поддержку государства могут рассчитывать родители несовершеннолетних, ветераны боевых действий, инвалиды или родители детей-инвалидов, граждане, на попечении которых есть очные учащиеся или студенты младше 24 лет. В этой программе участвуют не все банки, поэтому необходимо уточнить включен ли банк заемщика в госпрограмму на сайте «Дом.рф». Впрочем, все крупнейшие банки сотрудничают с государством по данному направлению.

Advertisement

Договориться с кредитором можно напрямую. Вариантов смягчения ипотеки для других групп клиентов немало. Прежде всего, можно увеличить срок кредитования. Многие берут кредит на 7-10 лет, чтобы уменьшить размер переплаты, однако ежемесячные транши для банка при этом значительны и вполне могут пошатнуть финансовое положение семьи. Поэтому следует подумать об увеличении срока кредитования, скажем, в два раза, что в такой же мере уменьшит ежемесячный платеж. В среднем в России ипотеку берут на 15-16 лет, хотя максимальный срок составляет 30 лет. Впоследствии заемщику ничто не помешает погасить кредит досрочно при улучшении ситуации с доходами.

Переход с фиксированных на дифференцированные платежи

Еще один способ уменьшить ипотечное бремя – перейти с фиксированных на дифференцированные платежи. При фиксированных траншах заемщик платит одинаковую сумму банку на протяжении всего срока кредитования. Однако на первые платежи приходится преимущественно выплата процентов, а основной долг в них погашается мизерными суммами. Скажем, из 30 тыс. 28 тыс. – это проценты, а 2 тыс. – основной долг. Со временем соотношение этих долей меняется на противоположное.

Дифференцированные платежи предполагают погашение основного долга равными частями на протяжении всего периода. При этом большую часть процентов платят в начале, и со временем ежемесячный платеж сокращается. Соответственно, если, скажем, половина кредита выплачена, можно попросить у банка перейти на дифференцированные платежи с пересчетом процентов от оставшейся суммы долга. Тогда ежемесячный платеж может снизится, и будет сокращаться и впредь.

Advertisement

Кредитные каникулы

Менее реалистичные варианты – кредитные каникулы или вовсе списание части долга. По сути, клиент может попросить дать ему «передышку» на некоторое время и не обслуживать кредит. Это выражается в отсрочке платежей или списании части долга. Правда, на такие меры банки соглашаются крайне редко.

Заемщик, попавший в сложную финансовую ситуацию, может рефинансировать кредит или, проще говоря, взять новый заём, погасив им старый, но уже на более приемлемых условиях. Рефинансировать кредит способен как банк-кредитор, так и другая финансовая организация, которую выберет заемщик. Сложность этой схемы состоит в том, что новый или старый кредиторы с недоверием отнесутся к клиенту, который уже однажды не смог выплачивать ипотеку.

Страховка от потери работы

Предчувствуя возможные проблемы с трудоустройством, ипотечному заемщику следует застраховаться от потери работы. Такую услугу предлагают как страховые компании, так и банки. К примеру, Сбербанк за ежемесячную фиксированную плату (до 2 тыс. рублей) предлагает страховые выплаты до 74 тыс. рублей в месяц при потере работы до 7 месяцев.

Продажа жилья, взятого в ипотеку

Наконец у ипотечного заемщика есть второй план действий, не связанный, собственно, с кредитом. Он подойдет тем, кто вовсе не имеет возможности выплачивать кредиты (в том числе и реструктурированные), но имеют запасную жилую площадь.

Во-первых, покупатель может продать залоговую квартиру. Напомню, что залоговым жильем может быть как, собственно, квартира, приобретенная в ипотеку, так и другая собственность клиента. Если продажа квартиры в ипотеке может покрыть обязательства по кредиту, то банк не будет сопротивляться ее реализации. Заемщик при этом освободится от обязательств и даже может вернуть уже выплаченные проценты, если ему удастся продать квартиру несколько дороже, чем при приобретении. Продав залоговую квартиру (дополнительную), клиент останется в квартире, приобретенной в ипотеку. Если же в залоге сама ипотечная квартира (она же единственная), то ему придется подыскать другое место для жизни.

Во-вторых, имея альтернативное жилье, ипотечную квартиру можно сдать в наем. Как правило, размер ежемесячных платежей соответствует или немного ниже арендной ставки, поэтому арендаторы фактически будут погашать ипотеку вместо собственника. Правда, придется какое-то время пожить у родственников или друзей, пока финансовое положение не наладится.

Пожалуй, наименее продуктивной стратегией было бы спрятать голову в песок и вовсе не платить ничего. Этот сценарий невыгоден прежде всего самому заемщику и, в конечном счете, банку. В этом случае банк имеет право выселить человека и выставить жилье на торги.

Advertisement
3 комментария
Алена Школьникова
19 ноября 2018 в 10:30

Ипотека, это такие риски. Когда берешь кредит, на несколько лет — еще можно хоть как то просчитать прогноз своих доходов, а тут как минимум 10 лет ипотеки и не стабильность в плане бюджета, страшно и деваться просто некуда (особенно в плане молодой семьи )

Виктория Спичка
19 ноября 2018 в 13:56

Не соглашусь насчет кредитных каникул, многие банки охотно соглашаются, а некоторые своим клиентам сами предлагают данную услугу. Но позже выясняется, что во время такой «передышки» зачастую начисляются повышенные проценты. В итоге банк только выигрывает от этой ситуации.

Леонид Спартак
30 ноября 2018 в 21:59

В современных условиях простому человеку трудно быть уверенному в своей прибыли, именно по этому многие на решаются использовать ипотеку для решения проблемы с жильем.

wpDiscuz
Advertisement