Ипотека или аренда квартиры: что выгоднее? Плюсы и минусы, расчеты

Ипотека или аренда квартиры: что выгоднее? Плюсы и минусы, расчеты

Жилищный вопрос для многих граждан нашей страны всегда был в числе основных. Таким он остается и в настоящее время. В жилье или в улучшении его условий нуждается значительная часть россиян. Существуют два основных варианта решения этой задачи для большинства граждан, не имеющих суммы для единовременной покупки квартиры. Первый — ипотека, второй – долгосрочная аренда.

Сравнение ипотеки и аренды

Людей, нуждающихся в жилье, но не имеющих возможности купить его, используя собственные средства, можно условно разделить на две группы. Относящиеся к первой, уверены, что ипотека – вариант «не подъемный». Это нечто вроде рабства или кабалы на длительный срок. Гораздо проще арендовать жилье. В таком случае и затраты меньше, и потерять собственность нельзя, как при невыплаченной ипотеке. Мнение других противоположное. Они уверены, что когда платишь за съемную квартиру, очень трудно накопить нужную сумму для приобретения собственной, в том числе, даже для первого взноса по ипотеке. Также оплату съемной квартиры воспринимают как трату денег в «чужой карман», когда можно платить «за свое», выплачивая кредит.

Ответить на вопрос, что лучше: ипотека или аренда, довольно трудно. Все зависит от многих условий, в которых находится человек или семья. В их числе и материальное положение, и регион, и планы человека или семьи.

Плюсы и минусы ипотеки

Приобретая жилье за счет ипотеки, человек становится собственником залоговой недвижимости. Хотя выплаты по ипотеке продолжаются, плательщик кредита имеет право распоряжаться квартирой (правда, есть ограничения), да и живет он в квартире, принадлежащей ему. Еще один плюс. Заемщик имеет привилегии, которые представляет ему государство. В частности, у него есть право на налоговый вычет.

Что касается минусов, то это необходимость оплатить первый взнос (хотя есть варианты покупки квартиры в ипотеку без первоначального взноса), то есть, стартовый капитал. А еще требуются расходы на страховку, оценку, плата за регистрацию, текущий ремонт. Нужны также деньги для приобретения бытовой техники и мебели. К тому же ипотека – это всегда большая переплата за счет процентов.

Плюсы и минусы аренды

Арендуемую квартиру можно сменить, когда угодно. Причиной могут стать соседи, низкий уровень инфраструктуры, неудобный район. Снимая квартиру, можно откладывать деньги на приобретение собственной, в том числе и используя ипотечный кредит. Впрочем, деньги можно и инвестировать (вклады, покупка акций, облигаций, инвестиции в стартапы и бизнес), что позволит за тот же период получить большую сумму.

Однако стоимость жилья может время от времени повышаться, а, следовательно, и за аренду придется платить больше. При этом человек не может что-то изменить в квартире. А еще всегда существует вероятность того, что съемное жилье придется срочно покинуть. Да и негативный психологический момент для некоторых присутствует, ведь платить за жилье, не имея на него прав, все-таки несколько неуютно.

Расчет для Москвы

Будет лучше, если оценивать ипотеку и аренду жилья, оперируя конкретными цифрами. А чтобы результат получился в наибольшей степени полным, анализировать регион с самыми высокими ценами на квартиры и регионы с ценами, которые можно принять в качестве средних. Разумеется, в качестве первого следует привести Москву.

К примеру, в столице приобретается однокомнатная квартира. Ее стоимость – 5 миллионов рублей. Это значит, что человек должен сделать первоначальный взнос в размере 750 тысяч рублей (15% стоимости квартиры). Ипотеку нужно выплатить за 10 лет при процентной ставке в 9% годовых. Не трудно подсчитать, что ежемесячно надо выплачивать по 53,8 тысячи рублей. Для этого необходимо, чтобы месячный доход составлял минимум 90 тысяч рублей. По итогам выплаты такого кредита переплата составит 2,21 миллиона рублей.

Если есть бесплатное жилье

В случае, когда человек жилье не арендует, а живет где-то бесплатно и при этом положит в банк на самый скромный депозит 4% сумму, необходимую для первого взноса (750 тысяч рублей), то добавляя в месяц по 53,8 тысячи рублей, 5 миллионов он накопит за 5 лет и 8 месяцев. При более благоприятном сценарии можно открыть депозит под 7% годовых с капитализацией процентов. Тогда накопить нужную сумму получится еще быстрее.

Интересный факт: По данным РБК, 6 лет назад в столице размещение финансов на депозите в банке в течение 15 лет (средний срок по ипотеке) принесло бы на 4,8 млн руб. больше, чем стоимость квартиры, купленной в ипотеку, против 100 тыс. руб. выгоды в 2019 году. 

Минус в том, что неизвестно, сколько будет стоить данная квартира через 5 лет.

Получается, что квартира, приобретенная по ипотечному кредиту, окажется более чем на 2 миллиона дороже, а чтобы рассчитаться за нее, времени потребуется вдвое больше. Правда, ответить на вопрос о стоимости такой квартиры через 5 лет – задача трудная.

На рынок недвижимости влияют множество факторов. Для примера рассмотрим динамику цен на первичную и вторичную недвижимость в Москве за последние 3 года.

динамику цен на первичную и вторичную недвижимость в Москве

По графику видно, что в долгосрочной перспективе возможно и повышение, и понижение стоимости квадратного метра жилья.

Интересно: Согласно последним прогнозам, средняя ставка на кредиты для компаний-застройщиков – 10,5-13 процентов. Эти проценты по кредитам (после перехода с долевого финансирования строительства на проектное) девелоперы обязательно включат в стоимость новых квартир. При этом строящиеся в настоящее время квартиры стали дороже на 14-20%. Ситуацию в сторону снижения стоимости жилья сможет переломить только ипотека по 5-7%.

Если нужно арендовать квартиру

Теперь вариант с арендой. Допустим, стоимость оплаты за однокомнатную квартиру в столице – это 30 тысяч рублей в месяц (возьмем для расчета цену ниже среднего, так как предполагается, что квартиросъемщик снимает жилье в спальном районе). За год получится 360 тысяч, за 10 лет – 3,6 миллиона в случае, если цены на жилье и арендная плата не возрастут.

Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры, тыс. рублей

аренда или ипотека - что выгоднее

Источник: rbc.ru

Если от размера ежемесячного взноса на вклад (53,8 тысячи рублей) отнять плату за аренду, получится 23,8 тысячи. При размещении этих денег на депозит (4%), за 10 лет будет накоплено 4,6 миллиона рублей. Это при условии, если сразу 750 тысяч (сумма первого взноса по ипотеке) были также отложены.

В результате за 10 лет можно будет купить в Москве квартиру. Переплата составит 3,6 миллиона рублей (аренда жилья). Дополнительно нужно будет где-то взять 400 тысяч рублей.

Итоговой стоимостью квартиры, приобретенной по ипотечному кредиту, становится сумма – 7,21 миллиона рублей. При условии, что сделан имущественный вычет и возвращены проценты 287 тысяч, конечным результатом становятся 6,67 миллиона рублей. Конечной стоимостью квартиры при одновременных аренде жилья и накоплении окажется сумма в размере 8,6 миллиона рублей.

Приведенные цифры показывают, что в Москве лучше покупать жилье, используя ипотечный кредит, а не арендовать квартиру. Если же есть место для временного проживания, то лучше самостоятельно копить деньги на приобретение квартиры.

Расчет для регионов

Для выполнения аналогичного расчета при условии, что речь идет о регионах, ниже использованы данные, характерные для городов-миллионников.

Стоимость однокомнатной квартиры – 2 миллиона рублей. Ипотечный кредит выдается на 10 лет под 9% годовых. Размер первого взноса – 300 тысяч рублей (15%). При таком условии ежемесячно по ипотеке надо платить 21,5 тысячи рублей. За 10 лет будет переплачено 884 238 рублей. То есть, за квартиру будет уплачено 2,884 миллиона рублей.

расчет кредита по ипотеке с помощью кредитного калькулятора

При условии аренды квартиры, когда ежемесячная оплата составляет 13 тысяч рублей, сумма оплаты за год составит 156 тысяч, а за 10 лет – 1,56 миллиона. То есть, общий размер оплаты почти сравняется со стоимостью однокомнатной квартиры. По этой причине часто граждане предпочитают просто копить деньги, проживая (если это молодые люди) у родителей, или выбирают вариант ипотеки.

Если молодая семья живет у родителей, откладывая в месяц по 21,5 тысячи на депозит (4%), сумму, необходимую для приобретения квартиры, она накопит за 5 лет и 8 месяцев.

При варианте, когда от ипотечного платежа отнимается плата за аренду, остатком будет только 8,5 тысяч в месяц или 102 тысячи в год. Если эти деньги разместить в банке на депозит (4%), за 10 лет наберется 1,69 миллиона рублей. На такую сумму тоже можно купить квартиру. Правда, она окажется на городской окраине.

Подводя итог сказанному, следует уточнить, что в городе-миллионнике квартира по ипотеке обойдется в 2,88 миллиона, а при оплате арендуемого жилья — в 3,56 миллиона рублей. Другими словами, в регионах выгоднее пользоваться ипотекой.

Что выгоднее?

Предугадать, как будет развиваться социально-экономическая ситуация в России – задача не простая. За 10 лет рынок недвижимости может серьезно измениться. Могут измениться и аренда жилья, и ипотечные программы. То есть, говорить о выгоде ипотеки или аренды следует, ориентируясь лишь на сегодняшние условия.

Интересный факт: Как пишет РБК, в 2013 году, по расчетам Росбанка, ипотека была выгоднее аренды только в нескольких городах: в Новосибирске, Екатеринбурге, Челябинске, Красноярске, Перми и Волгограде.

Оценивая выгоду и недостатки вариантов приобретения жилья, следует учитывать различные факторы. К примеру, при ипотеке вселиться в новую квартиру можно довольно быстро. При этом предусматривается имущественный вычет. Человек, приобретая жилье, инвестирует в недвижимость. Заемщику предоставляется возможность участия в льготных программах с господдержкой, в том числе, предусмотренных для молодой семьи, для многодетных, реструктуризация, досрочное погашение. Немаловажную роль играет и материнский капитал, который также можно использовать для выплат. Большое значение имеет и то, что сделка гарантируется банком.

Что касается отрицательных факторов, то при ипотеке человек переплачивает большую сумму. Если по каким-то причинам обязательства по кредитному договору не выполняются, квартиру можно потерять. Из-за выплат по кредиту страдает бюджет семьи. Права собственности в период выплаты по ипотеке ограничены.

Ипотека или аренда квартиры: что выгоднее? Плюсы и минусы, расчеты

Ипотечный договор с банком предусматривает серьезные обязательства. Если их нарушать или не исполнять, последствия окажутся неприятными. В их числе плохая кредитная история, штрафы и пени, возможные взыскания на заложенную недвижимость.

Существуют и дополнительные расходы. Это страховые полиса, оценка приобретаемой квартиры, различные госпошлины, услуги, оказываемые нотариусами и риелторами. Порой общая сумма всего этого достигает 10% от взятого кредита.

При аренде какие-то обязательства отсутствуют. Если появится необходимость, можно легко сменить жилье. Не нужно собирать какие-то документы. При появлении свободных денег, их можно вкладывать в банк или какой-то инвестиционный проект.

Интересно: В будущем ипотека может оказаться выгоднее из-за снижения ставок. Предполагается, что в конце 2019 — начале 2020 года ставки по ипотеке впервые могут упасть ниже 9%.

Однако, человек, арендующий жилье, находится всегда в «подвешенном» состоянии. Владелец квартиры в любой день может сообщить, что продает ее. Обычно, в арендуемой квартире нельзя менять мебель или выполнять добротный ремонт. Именно поэтому достаточно много людей предпочитают ипотечный заём, а не длительную плату за съемное жилье.