Инвестиции в коммерческую недвижимость — это выгодно?

Людмила Филимонова, руководитель Центра Недвижимости «33Регион» о рынке инвестиций в коммерческую недвижимость в России.

Хочу поделиться с вами опытом инвестиций в коммерческую недвижимость, в настоящий момент в России одним из самых выходных и стабильных. В связи с этим, возникает вопрос: а так ли выгодны инвестиции в коммерческую недвижимость и какие «подводные камни» существуют в этой области?

Последние 11 лет мое основное направление деятельности – коммерческая недвижимость:

  • Покупка;
  • Продажа;
  • Аренда.

Несмотря на то, что мой город населением чуть более 140 тыс. человек, конкуренции в этом бизнесе практически нет.

Инвестиции в коммерческую недвижимость — взгляд в прошлое

С 2006 года было популярным приобретение квартир на первых этажах с целью перевода их в статус «нежилое».

Наверняка, многие из вас знают про время, когда собственники проводили аукционы, капризничали при выборе разменных вариантов, ждали лучших предложений, но многие их получали. Выкупались первые этажи, не взирая на район и месторасположение, планировку, зачастую не пользуясь услугами агентства, все было просто.

Да, некоторые собственники «перегнули палку», так и остались в своих квартирах, так как стремительно менялись процедуры перевода не в лучшую сторону. Сначала не требовались ни подписи соседей, ни согласование по перепланировке в части несущих стен (достаточно было проекта), ни согласование рекламной конструкции (ее согласовывали простым штампиком на эскизном проекте).

Инвестиции в недвижимость в Москве, России и за рубежом: главные пути инвестирования средств

А если вернуться на 15 лет назад, продать квартиру на первом этаже, на шумном и пыльном проспекте было очень непросто, да и в то время понятие «Продажа» редко встречалось, было понятие «Мена».

Представляете, в то самое время зародилась ипотека, и мои клиенты, кто рискнул, скупали квартиры на первых этажах именно в ипотеку. Было разрешено переводить их в статус «нежилых». Правда, длилось это время не долго.

«Золотые были времена, Людмила Сергеевна,» — вспоминают часто мои клиенты. Да, окупаемость составляла в среднем 2-3 года максимум. Те собственники, которые и по сей день владеют коммерческой недвижимостью, за эти годы пережили и взлеты, и падения как в отношении арендных ставок, так и стоимости помещений.

Аренда и продажа коммерческой недвижимости в наши дни

Коммерческая недвижимость по своему определению и назначению должна вести к извлечению стабильной прибыли, приросту капитала, получение инвестиционных доходов от аренды.

Коммерческая недвижимость по своему определению и назначению должна вести к извлечению стабильной прибыли, приросту капитала, получение инвестиционных доходов от аренды в том числе.

Коммерческие объекты недвижимости разделяются на следующие виды:

  • Социальные здания;
  • Офисные помещения;
  • Производственные помещения;
  • Отдельно стоящие здания;
  • Помещения для розничной торговли (магазины, ТЦ, рынки);
  • Помещения свободного назначения (отели, рестораны, кафе, спортивные сооружения);
  • Апартаменты (квартиры для арендного бизнеса, сдачи посуточно).

Доходы от указанных объектов инвесторы получают, как правило, в виде арендной платы, согласно заключенному договору аренды (см. Куда вкладывать деньги?). Если договор долгосрочный, инвестиции в коммерческую недвижимость проще спрогнозировать, они не склонны к резким изменением цен, следовательно не подвержены панике и абсолютно стабильны.

Особенности выбора объекта коммерческой недвижимости

Рассмотрим на примерах виды объектов недвижимости и их главные характеристики.

Конкретный объект недвижимости, наиболее выгодный для дальнейшего извлечения прибыли.
Это нежилые помещения, расположенные на первых этажах строящихся многоквартирных домов. От 50 -100 кв.м. Такие помещения всегда будут востребованы под парикмахерские, кабинеты стоматологии, аптеки, кофейни и т.д

Что необходимо учесть при выборе данного типа объекта:

  • Месторасположение (центр, спальный район), главное, учесть пешеходный и автомобильный трафики. Если то и другое присутствует, сомневаться не стоит.
  • Планировка (чем меньше несущих стен, тем успеха в сдаче в аренду будет больше).
  • Электрическая мощность. Наши застройщики не балуют покупателей коммерческой недвижимости, более 5 кВт не дают, а значит вы столкнетесь с затратной частью по увеличению мощности. Оптимальная для таких помещений мощность 15-20 кВт.
  • Наличие парковки.

При правильном выборе такого объекта, окупаемость при сдаче в аренду, по статистике нашего агентства, составит от 6 до 8 лет.

Торговые Центры. Не всегда застройщики пускают мелких инвесторов. Да и в дальнейшем, как правило, создается управляющая компания этого же застройщика, которая может диктовать или создавать все условия по поиску арендатора по своему усмотрению, по концепции торгового центра. Это наиболее правильно, но затратно для инвестора. Размеры обслуживания таких площадей гораздо выше, а получаемая арендная прибыль не всегда оправдывает ожидания.

Окупаемость может достигать 10-12 лет.

Офисные и складские помещения. Стоимость на подобную недвижимость чуть ниже, но договора аренды по ним заключаются, как правило, на длительный срок. Окупаемость до 10 лет.

Основные нюансы при сдаче коммерческого объекта в аренду:

  • Регистрация договора(при заключении более 11 мес.);
  • Налоги.

Советы для агентов коммерческой недвижимости и для тех, кто хочет ими стать

Советы для агентов коммерческой недвижимости и для тех, кто хочет ими стать

На своем опыте хочу поделиться тем, как за короткое время вы сможете сформировать свою базу клиентов:

С одним объектом может быть связана покупка и дальнейшая сдача в аренду. Собственник может заключить с вами договор на обслуживание (ведение технического состояния, перезаключение договоров с обслуживающими организациями, контроль за коммунальными платежами, иными словами, арендатор не беспокоит собственника звонками о неисправности крана или отключении электроэнергии).

В нашем агентстве эта услуга очень популярна, но требуется время, собственник не сразу доверит вам управление своим помещением, здесь уже речь идет о доверии.

Людмила Филимонова, руководитель Центра Недвижимости «33Регион» г. Ковров о рынке инвестиций в коммерческую недвижимость в РоссииИмея базу постоянных клиентов, вы сможете заниматься межрегиональными сделками. Многие компании развиваются по регионам, и если вы себя хорошо зарекомендуете, вас непременно пригласят в качестве своего представителя. Так, на своем примере, открыв по Владимирской области сетевую аптеку (20 помещений), получила на свою электронную почту коммерческое предложение от компании об открытии помещений по 19 областям.

Желаю, чтобы ваш выбор был правильным!

P.S.

За последние несколько лет мы часто слышим слово «Кризис». Для кого-то он существует, кто-то не верит в него, у кого-то он «В головах».

Слово «Кризис» по-Китайски, состоит из двух иероглифов. Один означает «опасность», другой «благоприятная возможность». Джон Кеннеди, 35 президент США

73 0

Комментарии

Отправить ответ

Войти с помощью: 
avatar
wpDiscuz