Эффективность инвестирования в любой объект определяется в первую очередь динамикой предложения и спроса.
Проанализируем эти два показателя на примере столичного рынка первичной недвижимости. Несмотря на то, что на его долю приходится лишь 4% российских новостроек, его можно рассматривать как индикатор развития отрасли.
Предложение на московском рынке жилья определяется несколькими факторами. С одной стороны, на темпах возведения новостроек отразились последствия экономических сложностей, наблюдаемых с 2014 года. В частности, после введения антироссийских санкций и снижения цен на нефть в 2015 году часть девелоперов приняли решение приостановить строительные работы из-за падения реальных доходов населения.
Кроме того, наблюдается отток и без того скудного иностранного капитала, вкладываемого в отечественные компании и банки. Спад интереса к российским проектам со стороны западных инвесторов может продолжиться из-за введения новых санкций. Поскольку объём инвестиций сокращается, можно ожидать повышения их стоимости.
С другой стороны, на данный момент предложение на рынке столичной недвижимости восстанавливается после значительного спада. Так, в 2016 году объём сданных жилых домов сократился на 13,6% по сравнению с предыдущим годом. В 2017-м рынок вырос на 1% по сравнению с 2016 годом. По итогам семи месяцев текущего года зафиксирован рост ввода в эксплуатацию столичных новостроек на 15,6% по отношению к аналогичному периоду прошлого года.
На мой взгляд, рост предложения на рынке недвижимости Москвы будет продолжаться. Причина динамики состоит в значительном увеличении объёма возводимого жилья.
Строительный бум спровоцирован, прежде всего, законодательными изменениями, вступившими в силу с 1 июля текущего года. Застройщики поспешили оформить документы на возведение новой недвижимости до вступления в силу изменений Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В итоге в столице за первое полугодие 2018 года разрешений на строительство было выдано в 4,4 раза больше, нежели годом ранее.
От чего зависит спрос на недвижимость в новостройках
Спрос на недвижимость определяется несколькими аспектами:
- Во-первых, её ценой. Стоимость жилой площади на первичном рынке Москвы в долларах уменьшается, начиная с 2013 года. Это связано с перегревом рынка, возникшим вследствие кризисных явлений 2008 года, накануне которого цены на квартиры и дома существенно повысилась. При этом снижения стоимости в рублях практически не наблюдается, так как курс отечественной валюты по отношению к доллару падает: с 2014 года рубль подешевел в два раза. В итоге цена квадратного метра в Москве в среднем удерживается на уровне 170 тысяч рублей.
- Во-вторых, существенное влияние на развитие отрасли оказало увеличение объёма ипотечного кредитования. В связи с понижением ключевой ставки ЦБ займы на покупку квартир стали предоставляться на более выгодных для россиян условиях. По итогам 7 месяцев текущего года объём выданных заёмных средств в Москве вырос на 60% по сравнению с тем же периодом минувшего года. Тем не менее, в ближайшем будущем доступность ипотечных кредитов начнёт снижаться из-за ужесточения монетарной политики: Центробанк в связи с растущей инфляцией и новыми санкциями принял решение поднять ключевую ставку.
- В-третьих, в 2018 году впервые за длительное время зафиксировано повышение реальных доходов населения. Этот фактор тоже отразился на развитии рынка недвижимости, хотя и в несколько меньшей степени, нежели ипотечный бум. Отметим, прогнозируемое повышение темпов инфляции до 5–5,5% в 2019 году способно отрицательно отразиться на покупательной способности наших соотечественников.
Итак, на текущий момент на рынке новостроек Москвы и Подмосковья предложение превышает спрос – это способно привести к понижению цен на жилплощадь.
Автор статьи — вице-президент QBF Владимир Масленников.
