С 1 июля 2018 года в 214-ФЗ вступил в силу ряд изменений.
При покупке жилья участвуют покупатель, продавец, он же застройщик, и банк. Одним из ключевых стал переход на эскроу-счета. Однако данные изменения тестируются в пилотном режиме, и предполагают плавный переход. Так, в данный момент осуществление сделок по договору ДДУ возможно по двум механизмам: посредством счетов эскроу и непосредственно долевого строительства, когда дольщик передает деньги напрямую застройщику.
Новшества закона 214-ФЗ: плюсы и минусы перехода на эскроу-счета
Рассмотрим преимущества и недостатки данного изменения.
Во-первых, счет эскроу позволяет решить проблему «первого шага», когда стороны не доверяют друг другу и поэтому боятся начать исполнение по сделке первым. Именно поэтому для таких сделок, когда исполнение «из рук в руки» невозможно, нужен кто-то третий, кому стороны могли бы доверять. В данном случае это будет эскроу-агент, например, банк или нотариус.
Интересно: Изменения в законе долевого строительства № 214-ФЗ, о которых важно знать.
Во-вторых, так как деньги перечисляются не застройщику напрямую, а эксроу-агенту, то это предоставляет большие гарантии как для дольщика, так и для застройщика. Так, дольщик перечисляет деньги на эскроу-счет. С этого момента данные денежные средства будут храниться на данном счете до тех пор, пока застройщик не выполнит свое обязательство и не подтвердит это документально. Для недвижимости таким подтверждением является выписка из реестра недвижимости, которая подтверждает переход права от продавца покупателю. Дополнительно, согласно ст.926.3 ГК, на эскроу-агента может быть возложена обязанность проверки действительности документа об исполнении. Безусловно, такие механизмы предоставляют дополнительную защиту дольщику.
Также стоит отметить, что согласно ч.1 ст.73.3 ФЗ «Об исполнительном производстве» на имущество, находящееся на счете эскроу, не может быть обращено взыскание. Это предоставляет дополнительные гарантии как самому застройщику в случае того, если в отношении дольщика будет введена процедура исполнительного производства, так и самому дольщику.
Заслуживает внимание и тот факт, что средства, находящиеся на счете эскроу, застрахованы в 100% размере благодаря изменениям в законе о долевом строительстве, но с ограничением в 10 млн рублей. Так, в случае банкротства застройщика, дольщику не стоит волноваться за денежные средства на специальном счете.
В-третьих, безусловно переход на та эскроу-счета обуславливает повышение цен ДДУ. Объясняется это тем, что теперь застройщики будут вынуждены брать деньги на строительство у банка под процент, а не строить на деньги дольщиков, как это было ранее. Прогнозируется, что в связи с этим достаточное количество компаний-застройщиков не смогут больше держаться на плаву, и на рынке останутся только сильные игроки.
Автор статьи: Жанна Малис, управляющий партнер единой городской службы «Помощь дольщикам», юрист.
