Договор ренты с пожизненным содержанием: субъекты, условия договора, пример

Особенности договора ренты и пожизненного содержания с иждивением.

На что важно обратить внимание в договоре ренты с пожизненным проживанием — советы эксперта-юриста Ларисы Пожидаевой.

Пожизненная рента квартиры — что это

Смысл договора договор ренты на квартиру с пожизненным содержанием заключается в передача некого имущества в собственность плательщику ренты в обмен на получение выплат в виде денежной суммы или предоставление средств на его содержание в иной форме.

Субъекты договора пожизненной ренты

Соответственно, сторонами договора ренты являются получатель ренты и плательщик ренты. Получатель ренты — это тот, кто отдает в собственность свое имущество, например, квартиру в обмен на получение ренты, а плательщик ренты — это тот, кто становится собственником данного имущества в обмен на предоставление оплаты.

Также существует государственная пожизненная рента, плательщиком ренты является государство в лице администрации города.

Форма договора пожизненной ренты

Договор ренты обязательно подлежит нотариальному удостоверению, а передача прав на недвижимое имущество государственной регистрации. Причем, собственником имущества плательщик ренты становиться сразу после заключения договора у нотариуса и государственной регистрации прав в Росреестре.

По договору пожизненной ренты с иждивением может быть передан любой объект недвижимого имущества, например, земельный участок, дом, квартира и т.д.

Если квартира продается по договору пожизненной ренты

Имущество, которое передано по договору ренты, нельзя продавать, т.к. оно считается обремененным договором ренты. В случае такой продажи новый приобретатель ренты несет совместно с предыдущим плательщиком ренты субсидиарную ответственность.

Налоговые последствия договора ренты с пожизненным содержанием

Рентополучатель имеет определенный доход, который по закону облагается НДФЛ в размере 13%.

Наряду с получением жилого помещения на плательщика ренты налагаются обязательства по уплате земельного и имущественного налогов. Новый владелец может рассчитывать на вычеты по налогам по истечении календарного года. Рентоплательщику полагается налоговый вычет. В этом случае вычет основывается на правилах предоставления налогового вычета при приобретении недвижимости.

Рента и пожизненное содержание с иждивением

Наиболее распространенной разновидностью ренты является рента пожизненного содержания с иждивением. Особенностью договора ренты в форме пожизненного содержания с иждивением является то, что она может заключаться с гражданином и на срок его жизни.

Как правило, к таким договорам обращаются одинокие пожилые люди в надежде достойно обеспечить свою старость, получить необходимый уход, общение и финансовую помощь в обмен на передачу в собственность своей квартиры.

Чтобы не стать заложником подобной сделки, необходимо самому во всем разобраться и не полагаться на другую сторону, нотариуса.

Условия договора ренты с пожизненным содержанием

У нас в стране широко распространен принцип свободы договора, это означает, что стороны вправе договориться о любых условиях, прямо не противоречащих закону и прописать их в договоре. Это дает возможность подробно расписать особо тонкое место в договоре – права и обязанности плательщика ренты по оплате ренты.

Выплата ренты может осуществляться как в денежном выражении, так и в натуральном выражении. Это означает, что обязанность плательщика ренты может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним.

Размер пожизненной ренты

В случае пожизненного содержания с иждивением законом предусмотрен минимальный размер ежемесячной выплаты, которая не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества. Для Москвы это свыше 40 000 рублей.

На практике стороны обычно ограничиваются либо указанием конкретной суммы, либо указанием на предоставление натурального обеспечения (потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним без указания суммы).

Два указанных варианта не могут в полной мере защитить интересы слабой стороны – пожилого человека. Объясню почему. В первом случае, в связи с инфляционными процессами, сумма может обесцениться, как это было в отношении рент, заключенных до 2011 года. Поэтому, в договорах можно рекомендовать предусматривать регулярную индексацию, если сумма указана фиксировано, прописывать эквивалент суммы к размеру прожиточного минимума.

Я в большей степени отдаю предпочтение такому варианту оплаты ренты, поскольку он позволяет регулярно получать денежные средства, исполнение обязательства легко проверить, а отсутствие исполнения легко доказать. Даже если плательщик ренты не знает, предположим, расчетный счет получателя, то обязанность по уплате ренты с него не снимается. В таком случае, он должен перечислить денежные средства в депозит нотариуса на имя получателя ренты.

Рентные платежи при пожизненной ренте осуществляются указанным выше путем. Отсутствие регулярных платежей будет расцениваться как существенное нарушение обязательства по выплате ренты, что дает право получателю ренты обратиться в суд с иском о расторжении договора ренты.

Рента с натуральным обеспечением

Что касается ренты с натуральным обеспечением, то на практике понять, отследить факт исполнения обязательства на должную сумму порой бывает очень трудно. Данный вид ренты часто становиться поводом для злоупотреблений правами со стороны плательщиков ренты, поскольку оценить бывает весьма сложно в каком размере было предоставлено обеспечение в жилище, питании, медобслуживании, если к тому же плательщик ренты и получатель проживают совместно.

В этом случае можно рекомендовать в договоре все равно указывать конкретную сумму или ее эквивалент, на которую необходимо предоставлять содержание с иждивением, и затраты на которые плательщики ренты должны подтверждать документально. Рекомендуется фиксировать исполнение по договору ежемесячно актами, где сторона платящая ренту подтверждает факт оказанного ею содержания и его размер, а сторона, получающая ренту, подтверждает факт получения обеспечения и содержания.

Очень часто, рента в натуральном выражении не предоставляется на всю сумму, поскольку в какой-то период может не быть потребности в таком количестве еды, одежды , лекарств как предусмотрено законом или договором, т.е. свыше 40 000 рублей. В таком случае я рекомендую предусмотреть в договоре возможность остальную часть ренты оплатить денежными средствами.

Пример пожизненной ренты

У меня был случай в практике, когда плательщики пожизненной ренты с иждивением, поскольку проживали совместно с получателем ренты в одной квартире, настолько расслабились, что совсем перестали исполнять свои обязательства по договору, полагая, что у них все под контролем. Я защищала интересы получателя ренты, которая подала иск о расторжении договора в связи с его существенным нарушением другой стороной.

В суде ответчики проявили завидный креатив, представили стопки квитанции из магазинов, где они себе же и приобретали продукты питания, сохраненные за 10 лет, фотографии чеков о приобретении себе же бытовой техники, например, для омоложения лица, подговорили соседей из подъезда и привели их в качестве свидетелей, которые якобы навещали их по праздникам и видели как совместно они дружно проживают. Все время проживая с истицей они держали ее в постоянном страхе, запрещали общение с друзьями и родственниками, не давали телефон, за звонки требовали деньги.

И понятно, что пожилой человек, отдав квартиру в такой ситуации оказался в наше мирное время реально заложником. Истице на тот момент было 98 лет, и совершенно естественно у нее не было ни физических, ни моральных, ни материальных сил сопротивляться ситуации. Дело мы конечно выиграли, но было достаточно непросто опровергнуть представленные ответчиками мастерски изобретенные доказательства.

Поэтому, подводя итог вышесказанному, я рекомендую четко прописывать в договоре обязанности получателя пожизненной ренты, не ограничиваться натуральным обеспечением (питанием, одеждой лекарствами), но и указывать дополнительно выплату в денежном эквиваленте.

Закон не запрещает комбинировать различные варианты выплат. Четкая формулировка обязанностей в договоре позволит, в случае нарушения договора другой стороной, в суде доказать такое нарушение и быстро его расторгнуть, а не мучиться до конца жизни. Доказать факт неуплаты денежных средств проще, чем неисполнение обязательств в натуре.

Существенные условия договора пожизненной ренты

Рекомендую также максимально расширенно и предусмотрительно указывать предпочтения по натуральному обеспечению, т.к. если потребностей нет на момент заключения ренты с пожизненным содержанием, то через 20 лет они могут появиться.

Например, указывать обязанность по обеспечению потребностей в одежде, питании с учетом особенностей возраста и состояния здоровья, регулярной организации отдыха, например, вывоз в санатории, дома отдыха, оплату билетов на проезд, организацию досуга – театры, концерты, организацию лечения в платных клиниках с отдельными условиями нахождения в них, а не только техническое сопровождение в бесплатные государственные клиники, покупку медицинских страховок, оплату стоматологии, а при необходимости и медицинского патронажа. Предусмотреть право выбора вариантов за рентополучателем.

Обязательно необходимо предусмотреть обязанность по предоставлению телефонной связи, личного мобильного телефона, ежемесячной оплаты сотовой связи.

Особенности пожизненной ренты

Также необходимо всегда помнить, что рента пожизненного содержания с иждивением — это не подарок, а возмездная сделка, и в случае не выполнения своих обязанностей плательщиком ренты, договор может быть расторгнуть через суд.

Также необходимо помнить, что в случае расторжения ренты, обязанность доказывать факт ее исполнения лежит на плательщике ренты, а не на получателе. Наличие судебного разбирательства не приостанавливает процесс исполнения обязанностей плательщика ренты по ее выплате.

Поэтому, не нужно ничего бояться, стараться грамотно заключить договор, а в случае возникновения проблем, следует искать квалифицированную юридическую помощь.