Геттоизация отдельных районов крупных городов, например, Москвы

Геттоизация отдельных районов крупных городов, например, Москвы

Геттоизация отдельных районов крупных городов – естественный риск рыночной экономики. К основным факторам риска геттоизации района департамент аналитики оценочной компании «Апхилл» относит низкую транспортную доступность, невысокие цены на жилье, обилие крупных промышленных объектов и рынков, слишком плотную застройку, отсутствие или недостаточное количество культурно-досуговых учреждений. Национальный и расовый факторы также оказывают влияние на геттоизацию.

Продолжающий снижаться уровень жизни россиян делает Москву и область все более привлекательными для жителей регионов. Активно развивающееся строительство, и все еще бойкая столичная торговля привлекают не только россиян из бедных регионов, но и жителей ближнего Зарубежья. При этом поток прибывших «из глубинки» разбавляет количество мигрантов, что в целом снижает риски геттоизации региона.

Справка: Геттоизация — объективно наблюдаемый процесс сегрегации мест проживания определённых групп населения — этнических, определённого уровня доходов или объединённых по любому другому признаку.

В Москве и Подмосковье нет сформировавшихся гетто-районов, однако есть предпосылки для их создания, в первую очередь в столичных округах ВАО, ЮВАО, восточной части ЮАО, и примыкающих к ним территорий Подмосковья. Например, в Люблино формируется скопление мигрантов, в том числе и нелегальных, вокруг торгово-ярмарочного комплекса «Москва». Аналогичный процесс происходит в районе Белая дача. Здесь центром притяжения выступает «Садовод». Предпосылки к геттоизации уже заметны в Гольяново, Западном и Восточном Бирюлево, Капотне, Вешняках, в районе Коровинского шоссе. За пределами МКАД можно выделить Некрасовку, Солнцево, Южное Бутово и Внуково. Все эти районы продолжают уплотнять застройку, и отличаются самыми низкими ценами на жилье. Интересно, что падение цен на жилье в России прогнозирует ЦБ РФ.

По данным департамента аналитики оценочной компании «Апхилл», в РФ количество мигрантов, получающих ипотеку, в структуре всех новых ипотечных кредитов, составляет порядка 5%. Если анализировать сделки по покупке жилой недвижимости в Москве, порядка 10% покупателей имеют неславянские имена. Однако, учитывая многонациональный состав страны, говорить о том, что 10% всей московской недвижимости покупают мигранты из стран СНГ, совсем не релевантно.

Хочу отметить, что экономическая геттоизация района определенно оказывает понижающее влияние на стоимость недвижимости. В то время как геттоизация по национальному признаку имеет не такие негативные последствия для стоимости недвижимости. И даже, в отдельных случаях, привести к ее удорожанию.

Для профилактики геттоизации властям необходимо обращать неусыпное внимание на проблемные районы, своевременно и соразмерно их развивать, наращивая инфраструктуру внутри района, и улучшая транспортную доступность. Также нужна своевременная реорганизация ветхого и аварийного жилья. В этом может помочь политика более равномерного распределения бюджета по всем районам столицы, а также запрет на уплотнение застройки на территориях, уже склонных к геттоизации. Сегодня мы наблюдаем продолжающийся рост инвестиций в инфраструктуру Москвы, и в меньшей степени МО, и это отличная тенденция. Снижает риски геттоизации столицы и проводимая в советский период политика перемешивания этнических групп.

Кейс по снижению геттоизации

Разберем успешный кейс по снижению геттоизации Люберец. Вокруг старой застройки были возведены новые дома, власти нарастили инфрастуктуру (детские сады, больницы, школы). Частные инвесторы, по-новому взглянув на потенциал района, построили достаточное количество больших ТРЦ. Совокупность этих действий повысила привлекательность района, и вместе с доступными ценами на квартиры, удалось привлечь большое количество совершенно разного в социальном плане населения. Если смотреть на последние данные, теперь район даже не входит в список подверженных геттоизации территорий.

Стоит напомнить, что геттоизация воспринимается довольно однобоко, и все дискуссии идут вокруг «бедных» кварталов. В то время как продолжают формироваться и так называемые «гетто для богатых». Это наиболее характерно проявляется в таких районах Москвы, как ЦАО, ЗАО и частично ЮЗАО, а также в западной части Подмосковья. Поскольку геттоизация – это процесс, расслаивающий общество, «гетто для богатых» несмотря на отсутствие криминогенной обстановки, все так же не идет обществу на пользу.

Спикер — Лев Сальц, директор по развитию оценочной компании «Апхилл».