Рынок столичной недвижимости был и остается самым динамичным и привлекательным.
Высокий спрос на жилье в Москве сохраняется во всех сегментах, но по ликвидности это первые места. В этом контексте актуален вопрос, как купить квартиру в Москве без риска и на самых выгодных условиях. Ответ не может быть однозначным, ведь работа этого уровня требует учета множества нюансов, влияющих на формат транзакции, порядок оформления договора, доступ к выбору самого объекта и т. д.
Подготовительный анализ
Перед тем, как подписать необходимые документы и произвести расчеты с арендодателем, необходимо выяснить ряд фактов, знание которых позволяет проверить чистоту сделки. Прежде всего, это надежность собственника: в ее основе лежит ответственность и компетентность, согласно которым осуществляется покупка квартиры. Документы в этом случае могут быть следующими:
- Договор дарения
- Справка о психоэмоциональном состоянии владельца
- Разрешения (от детей, родственников, других собственников)
- Закон
На этом этапе не так важно определить правильность непосредственных юридических прав на квартиру, чтобы можно было проанализировать возможные косвенные факторы, которые могут стать причиной отмены сделки в будущем.
Плоский контроль
На этом этапе предварительной подготовки сделки важно оценить, насколько юридически и технически чиста активы. Известно, что большие потоки смены собственников в мегаполисе усложняют «биографию» жилья. Поэтому каждый риэлтор, объясняя, как купить квартиру в Москве, рекомендует внимательно проверять информацию о ремонте, перестройке и состоянии коммуникационных сетей.
Кроме того, необходимо проверить правоустанавливающие документы, в том числе сертификаты туристического агентства и БТИ. Бывают случаи, когда проданные квартиры обещают кредитным организациям, поэтому будет полезен тщательный аудит правового статуса недвижимости. То же касается и технического состояния объекта: важно не только знать, как купить квартиру в Москве без юридического риска, но и получить ее в том виде, в каком заявляет продавец. В процессе эксплуатации часто возникают серьезные дефекты ремонта, поэтому комплексный анализ является обязательным условием подготовки бизнеса.
Проверьте разряд Советского Союза
Одним из основных источников достоверной информации, на основании которой покупатель может самостоятельно проверить данные о конкретном объекте, является государственный реестр (ЕГР), в котором регистрируются права на недвижимое имущество и деятельность с ним. Справки выдаются без ведома собственника, планирующего покупку квартиры.
Документы ЕГРП являются официальными и содержат информацию о собственнике квартиры. Вы также можете узнать из заявления юридические причины, по которым продавец стал владельцем недвижимости.
Сделка
Процедуру оформления покупки можно разделить на две части: определение оплаты и исполнение договора. Оплата рекомендуется в безналичной форме. В случаях, когда жилье приобретается у физических лиц, выполненные расчеты подтверждаются актом и подтверждением всех данных о финансовой операции, то есть кому и кому переводятся деньги.
Вторая часть воспринимается большинством граждан как оформление договора у нотариуса. К сожалению, это не совсем правильное понимание того, как купить квартиру в Москве без риска юридических проблем в будущем. Сделка покупки действительно может быть оформлена в обычной письменной форме, но должна быть удостоверена в столичном Росреестре. А потом, помимо договора, подаются нотариальные справки и выписка из дома.
Продажа и новое строительство: характеристики покупки
Оба варианта сопряжены с определенными рисками при закрытии сделки. Если вы планируете покупать вторичное жилье, то особое внимание стоит уделить юридической истории объекта. Чем старше дом, тем выше вероятность того, что у объекта недвижимости было большое количество владельцев, поэтому необходимо детально проанализировать текущее состояние жилья.
С квартирами в новостройках все не так просто. Желающим стать собственником недвижимости, зарегистрировавшим права участника совместного строительства, необходимо предварительно проверить надежность застройщика. В обязательный перечень документов, с которыми должен ознакомиться покупатель, входит разрешение на строительство, право собственности на землю, заявление о проекте. Несмотря на все недостатки и риски работы с застройщиками, которые на момент сделки не завершили строительство, покупка квартиры в новостройке имеет два существенных преимущества: цена этих объектов в среднем на 25% ниже и история жилья. Для ориентира ознакомиться с некоторыми вариантами можно на сайте.
Покупка без стартового капитала
Первое, что люди думают, что у них недостаточно денег, чтобы купить дом, — это ипотека. К сожалению, без первоначальных взносов нет кредитов в чистом виде. Большинство программ ориентировано на предоставление недвижимости в залог, но и здесь есть нюансы. Например, покупка квартиры в ипотеку, как правило, невозможна без стабильного дохода и чистой кредитной истории.
В некоторых случаях семьи могут использовать материнский капитал. Помощь со стороны Госбанки становятся хорошим и надежным помощником в улучшении жилищных условий, но покупателям квартиры придется вложить до 15% от стоимости объекта.
Альтернативой ипотеке могут быть выплаты. Сегодня такой вариант покупки скорее относится к инструментам трейдеров, чем к банковским услугам, однако вполне возможно, что московский рынок недвижимости получит шестимесячный план погашения на условиях, которые 50% Стоимость. Конечно, покупка квартиры в ипотеку предполагает гораздо больший срок погашения, но пакет документов для получения кредита более обширный.
Если сравнить программу по процентным ставкам, график погашения будет менее привлекательным. Следовательно, если полный срок оплаты предоставляется на срок менее 10 лет, сумма дополнительных инвестиций может превышать 15%. В случае ипотеки процентные ставки намного выгоднее.
Специфика российского рынка
Первая, по-настоящему эксклюзивная российская специфика — это договоры аренды, в частности то, что:
- договор аренды на срок более одного года должен быть аналогичен договору купли-продажи, зарегистрированному в местном «Кадастре недвижимости»
- подписывая договор аренды, вы автоматически получаете преимущественное право покупки сданного в аренду имущества.
Вторая российская специфика — это специальный закон, регулирующий порядок покупки земли под застройку, если вы покупаете ее отдельно. Это правда, что его нужно зарегистрировать в специальной земельной книге. Если его нет в списке, его нельзя купить.
Третья особенность заключается в том, что если вы покупаете недвижимость, в которой кто-то уже жил, вы должны подтвердить, что ни один из предыдущих арендаторов не зарегистрировал там свое постоянное место жительства. В противном случае вам не повезло и вы покупаете недвижимость вместе с арендатором!
Четвертая особенность заключается в том, что иностранцы должны иметь долгосрочную визу (т.е. на срок более 3 месяцев) и часто постоянный вид на жительство для покупки недвижимости, особенно если они хотят получить ипотеку в России. Ипотеку для иностранцев на данный момент предоставляют только следующие банки: Юниаструм, DeltaCredit и Райффайзенбанк.
Данные в Кадастре включают:
- регистрационный номер посылки,
- ее адрес,
- площадь,
- категории и разрешения на использование в зависимости от цели,
- сухопутные границы,
- имя владельца
- наличие сервитутов, если они связаны с ним,
- стоимость земли,
- качество почвы,
- перечень построек, расположенных на участке.
