В 2019 году в России случился инвестиционный бум. Количество розничных инвесторов, которые вошли на фондовый рынок, увеличилось на 84,7%. Одна из причин — рост уровня финансовой грамотности в стране.
Постепенно увеличивается количество мелких, средних и крупных игроков, вкладывающих средства в самые разные отрасли. Однако инвестиции в недвижимость стоят особняком, одновременно привлекая и пугая потенциальных инвесторов. Разобраться в том, выгодно ли вкладывать деньги в недвижимость и какие риски существуют на этом рынке, поможет понять Валерий Смирнов, финансовый директор СК «Росгосстрах Жизнь».
Доходность от инвестиций в недвижимость
Из чего складывается доход от инвестиций в недвижимость? Чаще всего купленную недвижимость сдают в аренду, получая от 2-3% до 10% от стоимости объекта в год. Причем 10% — это если речь идет о коммерческой недвижимости. По прогнозам Knight Frank, в 2020 году на рынке будет расти спрос на офисы не в центре города, предложение таких офисов будет снижаться, а ставки аренды расти. Так, например, в этом году в Москве арендные ставки офисных помещений класса B увеличились на 14,3%.
Вторая статья доходов — рост цены купленной квартиры, дома или иного объекта. Несмотря на то, что за последние 5 лет доходы россиян стабильно падали, а изменение реальных доходов на +0,2% с начала 2019 года сложно назвать существенным ростом, цены на рынке недвижимости продолжают расти. Но получить значительную прибыль в этом случае можно лишь после продажи собственности. По данным «Авито Недвижимость», средняя цена продажи офисной недвижимости в России составляет 60 тысяч рублей за квадратный метр, за год рост составил 24%. А вот вторичная жилая недвижимость, то есть обычные квартиры и дома, растут всего на 6% (если говорить о Москве).
Таким образом, потенциальный доход владельца недвижимости, складывающийся из арендных поступлений и увеличения цены актива, может превышать 10% от суммы вложенного в год. Для сравнения, в ноябре этого года самая высокая ставка по банковским вкладам в рублях на шесть месяцев составляла 6,5%. Таким образом, в долгосрочной перспективе инвестиции в недвижимости более выгодны. Но так ли это на самом деле и какие подводные камни могут встретиться инвестору?
Минусы инвестиций в недвижимость
- Высокий порог входа на рынок.
Начать инвестировать в ценные бумаги можно имея всего 5000 рублей. Рынок недвижимости же характеризуется высоким порогом входа: далеко не у каждого человека есть необходимая сумма.
- Большой срок окупаемости.
Даже приобретая коммерческую недвижимость или недвижимость для почасовой сдачи, инвестор должен понимать: понадобится немало лет до момента окупаемости вложения. К тому же, любая проблема на рынке недвижимости будет этот срок продлевать.
- Риски рынка.
- Недобросовестные арендаторы;
- Кризис, и, как результат, высокая инфляция, обгоняющая рост цен на недвижимость;
- Банкротство застройщиков (риск для инвесторов в недвижимость на ранних стадиях строительства);
- Снижение уровня арендных ставок;
- Отсутствие или низкий спрос на вторичную недвижимость в региональных городах.
Выгоднее всего вкладывать средства в недвижимость Москвы, Санкт-Петербурга, Казани и других крупных городов, где стоимость квартир и домов обычно растет. В первую очередь это касается новостроек, ведь вторичный рынок жилья переживает стагнацию. Во многих регионах нет роста, наблюдается спад цен, например в Орловской области (-3,5%), Ингушетии (-2,2%) и др.
- Регулярные расходы на обслуживание и ремонт недвижимости.
Вкладывая средства в ценные бумаги или на депозит, инвестор обычно не имеет каких-либо существенных расходов на обслуживание своего вклада. Недвижимое имущество требует постоянных вложений: в ремонты, устранение бытовых аварий, обновление интерьера и мебели. Все это существенно снижает потенциальную прибыль с объекта недвижимости, а также требует от инвестора постоянного контроля.
- Высокий налог в 13% при перепродаже квартиры.
Продавая квартиру стоимостью, допустим, 9 млн руб. собственнику придется уплатить налог в 1,17 млн руб. С 1 января 2020 года у владельцев жилья появится возможность не платить налог, но только в случае, если это жилье — единственное, и только в случае, если оно пробыло в собственности не менее 3 лет.
Плюсы инвестиций в рынок недвижимости
- Стабильные финансовые поступления.
Недостаточно просто приобрести хорошую недвижимость, нужно еще найти платежеспособного и беспроблемного арендодателя, что не так просто, как может показаться. Однако в случае успеха инвестору обеспечен постоянный ежемесячный доход.
- Надежность инвестиций.
Большинство людей выбирает вариант вложений в недвижимость по причине психологического комфорта и надежности. В любой ситуации можно рассчитывать на свою частную собственность и на то, что волатильность рынка недвижимости ниже, чем волатильность рынка ценных бумаг.
- Большой выбор вариантов для инвестирования: жилые квартиры и дома, загородная недвижимость и дачи, земельные участки, гаражи, коммерческая недвижимость.
- Возможность покупки недвижимости в ипотеку. Даже человек со средним доходом может себе позволить приобрести комнату или 1-комнатное жилье в ипотеку, после чего сдать приобретение в аренду.
Ипотечный рынок в РФ
В 2019 году ставки по ипотеке снизились до уровня менее 9%, но, несмотря на это, количество выданных жилищных кредитов уменьшилось и составило 1 млн за 10 месяцев. Снижение спроса на ипотеку связано не только со снижением уровня доходов населения, но и со вступленим в силу закона о проектном финансировании и создания эскроу-счетов. Не все застройщики готовы строить объекты за свой счет или брать банковский кредит, поэтому ввод объектов в эксплуатацию замедлился, а стоимость недвижимости на первичном рынке — выросла.
Эксперты прогнозируют, что ипотечные ставки могут снизиться до уровня около 7% уже к концу декабря. Сейчас неплохое время для инвестиций в недвижимость, но нужно правильно оценивать перспективы того города и района, в котором будет находиться объект. Лучше всего, если это будет популярные среди квартиросъемщиков районы с хорошей инфраструктурой в крупных населенных пунктах.
Хотя аналитики и говорят о снижении спроса на жилье, в некоторых районах Москвы спрос все же держится на приемлемом уровне, особенно это касается небольших квартир с грамотной планировкой. Поэтому для инвесторов актуальным остается тщательный анализ локаций и общей обстановки на рынке. При этом нужно тщательно просчитать будущие расходы и доходы с учетом изменения процентной ставки. В случае удачной покупки по сниженной ипотечной ставке, среднему россиянину понадобится около 10 лет на полную выплату кредита по ипотечной 1-комнатной квартиры. У жителей столицы ситуация сложнее: по статистике, им на закрытие долга нужно в среднем 24 года.
Стоит ли вкладываться в недвижимость?
По мнению многих аналитиков, очередной экономический кризис настигнет нас уже в следующем году. А это скорее всего означает падение спроса, банкротство застройщиков, повышение уровня инфляции и другие риски, которые описаны выше. Но при определенных обстоятельствах заработать все же будет можно. Просто нужно постоянно держать руку на пульсе, изучать все варианты покупки, уметь прогнозировать ситуацию и использовать ее на пользу себе. Едва ли это можно назвать самым беспроблемным каналом инвестирования, поскольку придется потратить много сил, времени и средств на достижение результата. Но многие выбирают именно недвижимость, поскольку в психологическом плане обладание «крышей над головой» успокаивает людей, особенно в тяжелые времена.
Варианты для осторожных инвесторов
В любом случае, инвестиции в недвижимость стоит сравнивать с альтернативными каналами. Речь не только о потенциальной доходности, но и других нюансах: затратах времени и других ресурсов, рисках, возможностях вовлечения в инвестиционный проект. Так, если потенциальный если инвестор по какой-либо причине не может заниматься ремонтом, решением бытовых проблем арендодателей, налаживанием отношений с соседями и так далее, стоит предпочесть другой канал вложений.
Например, известно, что в кризисные времена почти всегда растет цена на золото, поэтому при диверсификации портфеля можно заложить 10 и более процентов на данный актив, чтобы нивелировать риски. Хорошим вариантом также станут инвестиции в ИСЖ. Даже в случае кризиса вкладчик сохранит свои сбережения и с большой вероятностью получит доход от инвестиций.
Каждый инвестор самостоятельно выбирает, во что вкладывать деньги, чтобы уберечь их от инфляции и получить прибыль. Недвижимость — отличный вариант со своими плюсами и минусами. Для успешной работы в этой сфере необходимо обладать опытом, уметь правильно оценивать ситуацию, оперативно реагировать на происходящее и иметь хорошую интуицию.
