Эксперты о том, что такое аккредитив при покупке квартиры простыми словами, как использовать аккредитив при покупке и продаже недвижимости, в чем преимущества данной формы расчетов.
Схема аккредитива
Спикер: Вице-президент QBF Владимир Масленников.
Расчеты через аккредитивы – один из видов безналичных расчетов, предусмотренных законодательством РФ, наряду с платежными поручениями, чеками и т.д.
Покупка недвижимости – это возмездная сделка, при которой оплата возникающего права происходит, как правило, деньгами. Их передать можно наличными либо через безналичные расчеты. При аккредитиве передача денег продавцу происходит при наступлении определенных условий, то есть денежные средства на какое-то время находятся уже не у покупателя, но еще и не у продавца.
Согласно ст. 867 ГК РФ при такой форме расчетов банк, действующий в соответствии с распоряжением плательщика, обязуется осуществить перевод средств продавцу квартиры при условии представления указанных в аккредитиве документов и подтверждения выполнения его условий.
Открывается аккредитив банком по заявлению плательщика. Конкретная форма документа устанавливается кредитной организацией самостоятельно, но положениями Банка России предусмотрен перечень обязательных реквизитов такого документа.
Виды аккредитивов
Аккредитивы бывают покрытые и непокрытые, отзывные и безотзывные.
В сделках с недвижимостью используются, как правило, безотзывные аккредитивы, условия которых не могут быть изменены банком-эмитентом без согласия получателя средств.
Такая форма расчетов удобна при покупке квартиры, поскольку сделка растянута во времени, и в этот период присутствуют определенные риски, как для продавца, так и для покупателя.
- Переход права собственности (или право требования) подлежит государственной регистрации, на которую нужно время и правовая экспертиза сотрудниками регистрирующего органа.
- Если с документами все в порядке, право регистрируется, а после этого осуществляются расчеты без рисков.
- В аккредитиве указывается, какие документы следует представить в банк для его исполнения: самый распространенный вариант — выписка из ЕГРП о регистрации права собственности.
После того, как документы пройдут экспертизу, или наступят другие согласованные сторонами обстоятельства, банк переводит денежные средства продавцу, и сделка считается завершенной. Если предусмотренные аккредитивом события не наступают, то денежные средства возвращаются покупателю. Отказ банка перевести деньги по аккредитиву не лишает сторону возможности представить документы повторно, если срок действия аккредитива позволяет это сделать.
Таким образом, цель такого способа расчета – максимально защитить интересы обеих сторон и минимизировать риски.
Аккредитив – это, по сути, безналичный аналог наличных расчетов через банковскую ячейку, где в сейф закладываются наличные денежные средства и выдаются стороне сделки при наступлении событий, указанных в договоре.
Продажа квартиры через аккредитив
Эксперт: Никита Филиппов, Бюро адвокатов «Де-юре», Москва, заведующий Бюро.
Аккредитив является формой расчетов по сделкам, при которой обязательство по оплате исполняется при содействии незаинтересованного лица – банка в целях обеспечения соблюдения достигнутых по сделке договоренностей.
Главной особенностью данного вида расчетов является то, что платеж осуществляется только при наступлении определенных в аккредитиве обстоятельств (осуществление платежа ставится под определенное условие).
Аккредитив может применяться при исполнении любых сделок. Для его использования достаточно заключить соответствующее соглашение с банком, внести на счет необходимое количество денежных средств и предусмотреть в договоре применение названной формы расчетов.
Например, по договору купли-продажи квартиры аккредитивом возможно предусмотреть, что оплата производится после того как на проданное имущество будет зарегистрировано право собственности покупателя. В таком случае банк перечисляет денежные средства в пользу продавца сразу же после получения от него документов, подтверждающих исполнение сделки.
Гарантии продавца по получению денежных средств в данном случае обеспечивается тем, что платеж осуществляет независимое лицо, невзирая на волеизъявление покупателя. Кроме того, открытие аккредитива объективно подтверждает, что у покупателя имеется необходимая для исполнения сделки сумма денежных средств.
Таким образом, аккредитив позволяет покупателю минимизировать риски по сделке (оплата товара, который не будет передан и т.п.) и одновременно гарантирует продавцу, что он получит оплату после передачи вещи.
Учитывая возможность минимизации рисков по сделке, а также относительную доступность аккредитива (стоимость услуги в Сбербанке составляет 2 000 руб.), использование данной формы расчетов при приобретении недвижимости представляется оптимальным и целесообразным.
Вместе с тем, несмотря на внешнюю простоту и удобство, использование при расчетах аккредитива способно повлечь наступление неблагоприятных последствий.
Так, аккредитив может быть отзывным, то есть открывшее аккредитив лицо может в любом момент его аннулировать на основании соответствующего заявления.
Аккредитив может требовать получения дополнительного согласия от продавца (акцепт) и это тоже может повлечь риски для покупателя.
Неясность условий осуществления платежа по аккредитиву также способно существенным образом нарушить права продавца, лишив его встречного предоставления.
В связи с этим при использовании аккредитива стороны сделки должны очень внимательно изучить его условия, а в случае неясностей, проконсультироваться со специалистами.
