Что такое ИЖС

Обновлено:
225
Что такое ИЖС
Фото: решение-верное.рф
Ратмир Белов
Журналист-райтер
Александр Цыганов
Заведующий кафедрой ипотечного кредитования и страхования, Финансовый университет при Правительстве
Максим Лазовский
Максим Лазовский
Владелец строительной компании «Дом Лазовского»

Перед тем, как приобрести участок под строительство дачи, либо жилого дома, следует подробнее ознакомиться, что вообще представляет собой ИЖС и чем отличается от других видов разрешенного использования земельного участка.

ИЖС — это индивидуальное жилое строительство, подходящее под возведение капитальных построек и находящееся в населенном пункте, СНТ или ДНП.

Кроме ИЖС выделяется ЛПХ (личное подсобное хозяйство), когда участок используется для ведения сельского хозяйства. К СНТ и ДНП относятся садовое и дачное некоммерческое товарищество и партнерство соответственно, объединяющие собственников участников с целью управления общим имуществом. Вид разрешенного использования, обозначенный в свидетельстве о праве собственности, либо в выписке из ЕГРН, определяет, можно ли возводить на нем капитальные постройки или участок подходит исключительно для сельского хозяйства, садоводства, либо животноводства.

Если в качестве ВРИ (вид разрешенного использования) указано индивидуальное жилое строительство, то на таком участке разрешается возведение дома для постоянного проживания, в котором можно прописаться, а также можно разбить сад и огород. Данный участок может входить в состав садового товарищества, либо располагаться на территории населенного пункта. В качестве основных плюсов ИСЖ можно выделить возможность оформления официальной регистрации и проживание в доме на постоянной основе.

Преимущества ИЖС

К очевидным плюсам можно отнести и тот факт, что банки, при кредитовании ИЖС, опираются на специальные ипотечные программы. Однако есть и свои минусы. Самый важный из них заключается в том, что в данном случае земля обойдется гораздо дороже, по сравнению с садовыми участками, на которых разрешается возведение жилого дома. Кроме того, в случае отсутствия дома на участке, для его строительства потребуется получить соответствующее разрешение от муниципалитета.

Особое внимание следует обратить на генеральный план развития территории, чтобы в один прекрасный момент не оказаться в окружении многоэтажных зданий.

Ипотека под ИЖС

Что касается ипотеки под ИЖС, то многие банки предлагают специальные ипотечные программы, развитие которых предусматривается госпрограммой, в связи с чем кредит, в данном случае, получить гораздо проще, чем под иное строительство. Средний срок ипотечного кредита под ИЖС составляет 17 лет, а для его получения необходимо предоставить залог, в качестве которого может выступать как строящийся дом и участок, так и иная недвижимость.

Кроме того, до оформления залога необходимо заручиться поручительством физического лица.

Перспективы ипотеки под ИЖС — пояснения экспертов

Александр Андреевич Цыганов, д.э.н., профессор, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости, Финансовый университет при Правительстве России.

Развитие ипотеки на ИЖС длительное время сдерживалось значительно большими кредитными рисками, чем при кредитовании типовых квартир в крупных городах.

Проблемы с ликвидностью, адекватной оценкой и изменением покупательских предпочтений на загородную недвижимость препятствовали развитию прозрачного и предсказуемого массового рынка даже в пригородах Москвы и Санкт-Петербурга, хотя в этих локациях ипотека на ИЖС выдавалась, пусть и под больший кредитный процент.

Для примера возможных потерь банка при кредитовании загородной недвижимости: кредит под залог земли и дома в престижной подмосковной локации рядом с Николиной горой был выдан на 1 млн. евро, но продать дом с участком после дефолта заёмщика удалось за 16,7 млн. рублей и то после начала пандемии.

И таких примеров много, равно как и много факторов, влияющих на спрос и оценку предмета залога. Еще примеры из той же локации – дом с высотой потолков 2,3 метра (владелец объясняет это желанием сделать более экономичное отопление), рядом с кладбищем и заброшенным коровником или площадью в 700-1200 кв.м. с большими каминными залами и тронным холлом.

Реальный спрос на эти объекты не появился и во время пандемии, хотя обращений точно было много.

Пандемия развернула спрос и загородная недвижимость приобрела ликвидность, стали востребованы многие объекты, ранее продававшиеся годами. Усилилась потребность в ипотечном кредите на селе, появилась «сельская» ипотека, обсуждается возможная госпрограмма и предложения ДОМ.РФ.

Достичь успеха и привлечь интерес банков к данному кредитованию можно, но нужно с пониманием отнестись к необходимости оценить кредитные риски и взвесить возможность реализации предмета залога в разумные сроки и без дополнительных потерь.

А это связано с понятностью рисков по земле и по строению, чего можно достичь типизацией строительных проектов, установлением требований к инфраструктуре поселка, его транспортной доступности, развитию социально-культурных объектов рядом.

Даже создание каталога проектов и рекомендуемых решений поможет созданию прозрачного рынка загородного жилья. Все это должно найти свое отражение в госпрограмме. В этом случае рыночная кредитная ставка будет выше, чем средняя по региону, но сопоставимая с ней.

О том, какой может бысть ставка для ипотеки под ИЖС, плюсах и минусах такой программы ипотечного кредитования рассказывает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

Повышение учетной ставки ЦБ РФ неизбежно приведет к повышению ипотечных ставок и депозитных условий. Последнее уже началось.

Ипотечный процент будет увеличен соразмерно, кроме льготных программ. При этом важную роль играют не только монетарная политика, но и макропруденциальные меры.

Тенденции таковы, что ипотеки в этому году будет меньше. В объеме выданных кредитов. Задолженность населения уже составила около 9 триллионов рублей, и за год выросла на 21,3%.

Возрастает количество отказов в выдаче, а ЦБ РФ вначале пригрозил макропруденциальными мерами, а потом и вовсе выразил опасение, что все эти субсидии скорее выгодны для инвестора, чем конечного потребителя. За январь и февраль темп роста количества отказов в выдаче достигал 40%.

Исключение Москвы, Санкт-Петербурга и ряда других регионов из льготной ипотеки только начало. Негритят хотят оставить только 24, а дальше, как в считалке…

Пока выгоднее выплачивать ипотеку, чем брать жилье в аренду. Но следует понимать, что от аренды отказаться гораздо проще. В конечном счете, всегда прибыльнее вкладываться в свое жилье, но не всегда есть возможность платить по счетам.

Ставки до конца июня останутся на данном уровне. Что будет потом – зависит от совокупности факторов. Решения ЦБ, волатильность курса валют, поддержка ИЖС и введение эскроу-счетов в малоэтажном строительстве, ну и апартаменты с их возможной регистраций в качестве жилья.

Учетная ставка является важным, но не единственным фактором. Однако, в любом случае, изменение учетной ставки на 1%, приведет к дельте ипотечной ставки, не менее чем на 0,3-0,5 пункта. Первые результаты — увеличение ставки в ряде банков до 0,9% мы видели уже на этой неделе.

Строительство дома на участке ИЖС

В том случае, если возведением дома будет заниматься строительная компания, необходимо предоставить соответствующий договор, смету работ и расчет прокладки коммуникаций. Дополнительно потребуется разрешение, либо уведомление на строительство. Возводимый дом должен соответствовать целому ряду критериев. Так, отдельно стоящее здание, рассчитанное на проживание одной семьи, не может иметь более трех этажей, максимально допустимая высота которых составляет 20 метров.

В том случае, если площадь дома не превышает отметки в пятьсот квадратных метров, действует порядок разрешения в виде уведомления, в то время как при превышении обозначенного лимита потребуется запуск процедуры разработки проектной документации, с последующим проведением соответствующей экспертизы. До начала строительство необходимо предоставить в муниципалитет соответствующее уведомление о начале работ, документ о собственности на участок, а также внешнее описание строения, носящее текстовой, либо графический характер.

На то, чтобы согласовать уведомление, либо отказать, в случае выявления несоответствий нормам российского законодательства, органам власти отводится семь рабочих дней, после чего уведомление, срок действия которого составляет десять лет, считается согласованным. После завершения работ необходимо подать уведомление об окончании строительства и предоставить технический план дома, составленный кадастровым инженером. В том случае, если участок находится в долевой собственности, дополнительно предоставляется соглашение, определяющее соответствующие доли на дом. На то, чтобы подать необходимые документы, в качестве ответа на которые заявителю выдается уведомление о соответствии жилья, возведенного на участке, требованиям законодательства, отводится тридцать дней.

Не следует забывать о земельном налоге, ставки по которому устанавливаются в размере до 0,3%, причем при покупке земельного участка можно использовать средства материнского капитала или получить налоговый вычет на сумму, не превышающую 290 тысяч рублей.

Участок под ИЖС может быть предоставлен безвозмездно. Подобные льготы предусмотрены в отношении инвалидов, многодетных семей, ветеранов войн, а также лиц, принимающих участие в ликвидации аварии на АЭС.

Как перевести СНТ в ИЖС

Для того, чтобы запустить процедуру перевода СНТ в ИЖС, что подразумевает под собой изменение вида использования участка, необходимо соответствие целому ряду факторов. В первую очередь, земельный участок должен находиться в собственности и относиться к категории земель населенных пунктов, а также иметь ИЖС в качестве основного, либо разрешенного вида использования. В качестве требований выдвигается постановка на кадастровый учет и обозначение четких границ.

Кроме того, необходимо, чтобы участок соответствовал требованиям, касающимся предельной норме площади, установленной в регионе. Для изменения ВРИ необходимо согласие всех собственников участка. В том случае, если садовый или огородный участок имеет отношение к категории земель населенных пунктов, его можно перевести в ИЖС, а вот в ситуации с землями сельскохозяйственного назначения, вначале предстоит пройти процедуру изменения категории земель.

Провести проверку вида разрешенного использования, равно как и категорию участка, можно при помощи кадастровой карты Росреестра, носящей публичный характер, либо получив выписку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, причем ИСОГД потребуется и при переводе участка в ИЖС. В том случае, если земельный участок в кадастре присутствует, но его границы не обозначены, с целью установления соответствующих координат придется вызывать кадастрового инженера.

Порядок действий при переводе участка в ИЖС зависит от того, является ли данный вид деятельности основным или условным видом использования земли. В том случае, если вид использования является основным, достаточно подать необходимые документы в отделение Росреестра, либо обратиться в МФЦ «Мои документы». Самое интересное заключается в том, что пошлину за изменения ВРИ придется заплатить только при нахождении участка в Московской области.

На внесение изменений, согласно российскому законодательству, отводится семь дней, однако в ряде случаев данный срок может быть увеличен. В том случае, если ИЖС обозначен как условный вид использования, потребуется разрешение администрации муниципального образования. Процедура согласования начинается с того, что собственник подает заявление в администрацию, после чего соответствующая комиссия составляет проект решения.

В итоге, по результатам слушаний, носящих публичный характер, комиссия подготавливает рекомендации по предоставлению условного вида использования, на основании которых глава администрации выносит решение о разрешении ИЖС, либо отказе в заявлении. В случае отказа, решение администрации может быть оспорено в суде.

1
Обсудить Содержание Поделиться